一、物業(yè)管理的特征
1、社會(huì)化:現(xiàn)代化社會(huì)大生產(chǎn)的社會(huì)專(zhuān)業(yè)分工是物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。
2、專(zhuān)業(yè)化
3、市場(chǎng)化,是核心,是物業(yè)管理最主要的特征。(業(yè)主消費(fèi)服務(wù),企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù))
二、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)
(一)策劃階段
1、早期介入
2、制訂物業(yè)管理方案
3、制訂臨時(shí)管理規(guī)約及有關(guān)制度
4、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
(1)現(xiàn)售的:現(xiàn)售前30天完成
(2)預(yù)售的:取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成
(3)非出售的:交付前90日完成
(二)前期準(zhǔn)備
(三)啟動(dòng)
1、物業(yè)的接管驗(yàn)收標(biāo)志物業(yè)管理的'全面啟動(dòng)。
三、物業(yè)管理實(shí)施原則
1、業(yè)主自我約束
2、自我管理
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化管理
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)
1、資質(zhì)等級(jí)分一、二、三級(jí)。
國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí);
省級(jí)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí);
直轄市房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí);
市級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)。
五、業(yè)主大會(huì)考點(diǎn):
1、籌集使用維修資金及新建重建設(shè)施必須經(jīng)專(zhuān)有部分占總建筑面積的2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;
*兩個(gè)易錯(cuò)點(diǎn):(1)專(zhuān)有部分占得比例,判斷題通常會(huì)省略“專(zhuān)用部分”概念。
(2)“且”字,同時(shí)具備的兩個(gè)條件
2、其他事項(xiàng)比例為1/2。
六、業(yè)主委員會(huì)
1、5-11名單數(shù)業(yè)主
2、業(yè)主委員會(huì)成立30日內(nèi),報(bào)房產(chǎn)部門(mén)備案。
七、物業(yè)收費(fèi)原則:
1、合理
2、公開(kāi)
3、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)
八、物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
1、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,物業(yè)費(fèi)用實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔小區(qū)不適用此標(biāo)準(zhǔn)。
2、等級(jí)共分為三級(jí)
九、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金
1、市縣人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)主管部門(mén)確定、公布及時(shí)調(diào)整,為造價(jià)的5%-8%。
2、出售公有住房的,
個(gè)人:房改房成本價(jià)的2%;
單位:多層不低于售房款的20%,高層不低于售房款的30%。
3、分戶(hù)賬面上已使用超過(guò)70%,應(yīng)及時(shí)續(xù)交。