構(gòu)建智能的租住共享平臺商業(yè)計劃

　　一、市場介紹

　　1、市場情況

　　長租房領(lǐng)域的供需雙方主要以個人房東對個人房客，長租市場規(guī)模巨大，城市流動人口多數(shù)都通過租房解決住宿問題。

　　專業(yè)房東、品牌公寓正在大城市、中等城市崛起，通過服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)化的裝修，提升長租房的住宿體驗。

　　58趕集等網(wǎng)絡(luò)信息平臺，已經(jīng)成為出租和找房的主流渠道，線下中介成為補充方式。 長租房的市場的供給方式，正在從個人房東的傳統(tǒng)方式向?qū)�業(yè)租房服務(wù)公司轉(zhuǎn)變，年輕一代的租客對住宿的要求正在提高，不僅僅是簡單的住宿，新一代租客對維修、保潔、搬家等租后服務(wù)，對裝修的風(fēng)格、品質(zhì)都有很高的要求。

　　2、市場容量

　　不同城市的流動人口規(guī)模決定了長租市場的容量。從全國來看，根據(jù)20xx年最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國20xx年流動人口規(guī)模為2.45億，其中72%的流動人口通過租房居住，其中77%為80后，20xx年承受的房租平均每月為1051元。

　　流動人口靠前位的城市分別為深圳、上海、北京、重慶、武漢、天津、廣州、西安。全

　　國超過1.7億的租房青年，總市場容量接近2萬億規(guī)模。

　　3、競爭情況

　�。�1）不同的出租主體

　　從出租主體看，分為個人房東、二房東、品牌公寓；

　　個人房東：自己購置多套房產(chǎn)，除了自住以外的房產(chǎn)，自己投資裝修，自己對外出租； 二房東：通過與個人房東簽訂長期租賃合同，再重新裝修，以整租和合租的方式對外出租，房源數(shù)量從十幾套到一兩百套都有；

　　品牌公寓：規(guī)�；�、系統(tǒng)化、團(tuán)隊化的“二房東”，有一定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有品牌名稱，擁有規(guī)模比較大的房源數(shù)量。例如自如有家、蘑菇公寓、遇見公寓、YOU+公寓、優(yōu)客逸家等。

　　不同出租主體之間的競爭各有優(yōu)勢，品牌公寓資金雄厚，二房東專注靈活，個人房東對出租價格不是太敏感，服務(wù)意識差。從長期來看，品牌公寓更符合青年的租房需求。同一城市不同品牌公寓、二房東之間的競爭還是有的，房源的成本和裝修運營管理的效率成為不同品牌公寓和二房東之間競爭的關(guān)鍵。

　　（2）不同的出租形式

　　分散式出租：房源分布在城市的不同小區(qū)，管理麻煩。

　　集中式出租：房源集中，以新建或改造原有集中的多層樓房為主。集中管理，便于維護(hù)和后期服務(wù)。

　　從目前城市可出租房源的物業(yè)分布來看，分散式的市場規(guī)模是遠(yuǎn)大于集中式的公寓，成本優(yōu)勢也非常的明顯。這兩種出租形式之間，基本不存在競爭管理，分散式的單位面積出租價位一般比集中式單位面積出租價位低。

　�。�3）不同的價位

　　從出租價格來看，分為高、中、低端，不同的青年由于個人收入情況不一，造成承租能力消費能力不一�？傮w上來說，競爭僅存在于同一價位的出租主體之間的競爭，比如同一片區(qū)品牌公寓與品牌公寓之間的競爭。

　　（4）不同的渠道

　　傳統(tǒng)中介與58趕集網(wǎng)絡(luò)渠道相比，房源量和效率都無法比擬。網(wǎng)絡(luò)渠道正在蠶食傳統(tǒng)中介的出租市場，再加上出租業(yè)務(wù)在中介總體業(yè)務(wù)比重本來就少，不夠重視。類似愛屋吉屋的網(wǎng)絡(luò)新型中介，通過集中化的房源采集、專職的一對一經(jīng)紀(jì)人帶看，部分的解決了城市租房中介的痛點。

　　目前的三種渠道：

　　? 純網(wǎng)絡(luò)信息渠道：58趕集等出租信息平臺；

　　? 互聯(lián)網(wǎng)中介渠道：類似愛屋吉屋模式；

　　? 傳統(tǒng)線下中介渠道：我愛我家、鏈家、滿堂紅等；

　　這三種渠道中，互聯(lián)中介和線下中介是直接的競爭關(guān)系，傳統(tǒng)中介分布廣，人員多，互聯(lián)網(wǎng)中介效率高，服務(wù)意識強�；ヂ�(lián)網(wǎng)中介取代傳統(tǒng)中介的趨勢明顯。類似58趕集的純網(wǎng)

　　絡(luò)渠道，與互聯(lián)網(wǎng)中介之間應(yīng)該是一個互補的關(guān)系。58趕集上的個人房源信息是免費開放的，任何個人都可以發(fā)布和查找房源信息，而互聯(lián)網(wǎng)中介平臺（類似愛屋吉屋）是有中介費的，享受服務(wù)的同時，需要支付中介費用。所以這兩種平臺都會有自己的用戶群體。

　　4、市場整體未來的發(fā)展趨勢

　　從出租主體上看，未來個人房東主體會減少，專業(yè)、品牌化、職業(yè)化出租主體會增加，分散、集中、高、中、低價位都有著自己的市場需求。

　　從租房需求角度看，隨著新一代年輕人的成長，他們對租房的需求不僅僅是居住，還有后期服務(wù)需求，更注重的住宿的品質(zhì)和體驗，有更多的消費意識。新一代租房者對出租周期會更趨向短期化、靈活化，對裝修更注重細(xì)節(jié)品質(zhì)，隨著智能社會的到來，對找房、住房過程中的低效率，服務(wù)差的忍耐性正在瀕臨突變點。

　　從產(chǎn)品形式和內(nèi)容上看，裝修更溫馨、充滿各種風(fēng)格氣息、更個性化和智能化。 從出租渠道上，信息平臺和互聯(lián)網(wǎng)中介是目前的主流形式，未來一段時間，人們還會傾向通過這些平臺找房租房。

　　隨著智能化社會的來臨，人們更換居住地點的頻次越來越高，固定的居住在某個地方幾十年、十年的現(xiàn)象越來越少，人們有更多的機會去體驗這個世界的不同角落，去做不同的工作，未來必然會誕生一個公共的居住平臺，在這里人們可以任意的選擇居住地域、居住時間。

　　二、存在問題

　　1、整個市場還有哪些問題沒有解決

　　多數(shù)出租主體還是個人房東，他們的服務(wù)意識，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)層次不齊，無法滿足新一代青年的租住需求；

　　部分二房東為了謀取超額利潤，采用群租、無節(jié)制的分割房間，造成一定的安全和管理風(fēng)險，給政府和承租者造成很多負(fù)面的影響；

　　市場上的租住期限不靈活，租客合同不到期退房，一般出租主體不會退押金給房客，這一點給租客帶來很多不愉快的經(jīng)歷；

　　房東與房客之間缺少互評機制，沒有信用記錄；

　　58趕集信息平臺存在大量無效、虛假信息，信息的有效性、唯一性和真實性無法確保，很多租過房的用戶都因此失望過、郁悶過；

　　互聯(lián)網(wǎng)中介公司的僅僅實現(xiàn)了信息的集中發(fā)布，統(tǒng)一發(fā)布，但是線下看房環(huán)節(jié)還是傳統(tǒng)模式，需要協(xié)調(diào)經(jīng)紀(jì)人、房東、找房者現(xiàn)場看房，人員效率依然低下，而且互聯(lián)網(wǎng)中介公司服務(wù)的房東主體也是個人房東為主，無法提供從找房到住宿期間一致的高品質(zhì)服務(wù)；

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