關(guān)于商業(yè)計(jì)劃范文集錦八篇
時(shí)間過得可真快，從來都不等人，我們的工作同時(shí)也在不斷更新迭代中，寫一份計(jì)劃，為接下來的學(xué)習(xí)做準(zhǔn)備吧！我們該怎么擬定計(jì)劃呢？下面是小編精心整理的商業(yè)計(jì)劃8篇，歡迎閱讀與收藏。
商業(yè)計(jì)劃 篇1
商業(yè)計(jì)劃書是為了展望商業(yè)前景，整和資源，集中精力，修補(bǔ)問題，尋找機(jī)會而對企業(yè)未來的展望。可惜，現(xiàn)在人們只認(rèn)為商業(yè)計(jì)劃書是用來申請風(fēng)險(xiǎn)基金。其實(shí)商業(yè)計(jì)劃是為了預(yù)測企業(yè)的成長率并做好未來的行動(dòng)規(guī)劃。
商業(yè)計(jì)劃書主要包括：
1． 執(zhí)行摘要：它出現(xiàn)在商業(yè)計(jì)劃書的最前面不過應(yīng)我建議這部分應(yīng)在最后完成。
2． 公司簡介：包括公司的注冊情況，歷史情況，及啟動(dòng)計(jì)劃。
3． 產(chǎn)品服務(wù)：描述你的產(chǎn)品或服務(wù)的特殊性及目標(biāo)客戶。
4． 策略推行：你需要知道你的市場，客戶的需求，客戶在那里，怎樣得到他們。
5． 管理團(tuán)隊(duì)：描述主要的`團(tuán)隊(duì)成員。
6． 財(cái)務(wù)分析：確定這部分是真實(shí)的反映了你現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況，包括你的現(xiàn)金情況和贏利狀況。
商業(yè)計(jì)劃 篇2
一、規(guī)劃書摘要部分
1。公司宗旨：本影樓以服務(wù)大眾，奉獻(xiàn)至上精品，滿足顧客需求為宗旨，竭誠為顧客提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)。
2。管理團(tuán)隊(duì)：本公司擁有一支強(qiáng)大的創(chuàng)業(yè)隊(duì)伍，主要成員有大廳經(jīng)理化妝師攝影師公關(guān)人員業(yè)務(wù)介紹人員及助理。該團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)運(yùn)用嫻熟，密切配合，協(xié)調(diào)一致，各員工盡職盡責(zé)，吃苦耐勞，能夠?yàn)楣镜陌l(fā)展出謀劃策。
3。創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目：本影樓以經(jīng)營懷舊照婚紗照寶寶照及隨性寫真照等各式各樣不同風(fēng)格的照片的拍攝沖洗與設(shè)計(jì)為主，此外兼營光盤的刻制。
4。公司的法律形式：經(jīng)注冊的合法的私人企業(yè)。
5。公司戰(zhàn)略：打造廊坊市高質(zhì)量與優(yōu)服務(wù)的影樓形象，現(xiàn)在本地市場占據(jù)一席有利之地，而后擴(kuò)大影響，打開河北省市場，逐步以極高的知名度在國內(nèi)樹立良好形象，使本影樓獨(dú)具一格，茁壯成長，蓬勃發(fā)展，譜寫影樓事業(yè)燦爛篇章。
6。技術(shù)特點(diǎn)
（1）具有豐富的拍攝經(jīng)驗(yàn)。
（2）各種感光片沖洗技術(shù)運(yùn)用嫻熟。
（3）c。能夠掌握濾光鏡，閃光燈的使用技巧。
（4）能夠巧妙運(yùn)用光線進(jìn)行人像的室內(nèi)及外景拍攝。
（5）能夠運(yùn)用數(shù)碼暗箱等高科技手段對相片進(jìn)行編輯處理。
7。經(jīng)營特色
（1）服務(wù)具有可持續(xù)性。可為顧客提供長期服務(wù)，真誠與其保持聯(lián)系，適時(shí)提供優(yōu)惠活動(dòng)信息，及時(shí)反饋顧客意見。
（2）活動(dòng)具有吸引性與可紀(jì)念性。設(shè)有季度最佳人物像評選活動(dòng)，為獲獎(jiǎng)?wù)哳C發(fā)榮譽(yù)證書，贈(zèng)送精美禮品，并將其照片在店內(nèi)展覽一個(gè)月。
8。商業(yè)模式：私企加盟店。歡迎各界有心人士集資入股，以雄厚的資金壯大影樓創(chuàng)業(yè)力量，便于公司的更大發(fā)展。
9。資金狀況：啟動(dòng)資金預(yù)計(jì)30萬元，儲備資金5萬元，資金需求總計(jì)35萬元。
二、產(chǎn)品與服務(wù)
1。所處階段：目前我影樓正處在創(chuàng)業(yè)階段，企業(yè)的起步我們走可持續(xù)服務(wù)的路線。既已成為本店顧客，在其生日、結(jié)婚紀(jì)念日及各大節(jié)日時(shí)送出祝福。
2。產(chǎn)品特色：為給您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，享受獨(dú)一無二的絕對理念，您可以自己diy您的相冊、相框，另外，我們也將提供獨(dú)特的相冊、相框設(shè)計(jì)，讓您有超值體會，感受與眾不同。
3。服務(wù)
（1）門廳服務(wù)：當(dāng)顧客進(jìn)門時(shí)要有禮貌的進(jìn)行問候、寒暄，遞上一杯印有本店logo的熱水，把顧客當(dāng)朋友一樣對待，并對顧客提供全程服務(wù)，對顧客在本店的消費(fèi)全過程負(fù)責(zé)，不讓顧客在某一階段落單。如果顧客確定在本店消費(fèi)，對其信息進(jìn)行登記、存檔并保密。顧客拍完照后，并定下選照片時(shí)間，并在選照片的前一天打電話提醒；若不能在原定時(shí)期進(jìn)行洗片要提前兩天通知顧客，并至上誠摯的歉意。取片前查看顧客照片是否以交至前臺，并打電話給顧客提醒及確定取片時(shí)間；若不能再原定日期取片，即使打電話告知顧客，說明情況并至上歉意及作出相應(yīng)補(bǔ)償。顧客完成此次消費(fèi)會收到門廳人員送出的印有本店logo的綠色紀(jì)念品。
（2）電話服務(wù)：顧客打來投訴電話時(shí)，要認(rèn)真傾聽并記錄下來反饋給各部門人員；若顧客的投訴問題已解決，會及時(shí)致電通知，并感謝其寶貴意見；若我影樓有新政策，服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，及時(shí)通知老顧客；對顧客的生日、結(jié)婚周年或重大節(jié)日致電給其誠摯的祝福。
（3）外景服務(wù)：外景拍攝需要提前預(yù)約。在預(yù)定好的日期前一天打電話告知顧客的外景拍攝。拍攝所帶服裝、化妝用品及飾品要提前準(zhǔn)備好，并帶上板凳、茶水及遮陽傘等物品，一切為顧客考慮周全。提醒外景拍攝的工作人員務(wù)必把需要的東西準(zhǔn)備好。
三、行業(yè)分析
1。行業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)今的婚紗影樓大都由十幾年前的傳統(tǒng)照相館演變而來，一般都經(jīng)歷了三個(gè)階段：即產(chǎn)生期成長期發(fā)展期。作為時(shí)尚新潮的新生服務(wù)行業(yè)，在這三個(gè)階段該行業(yè)的純利潤一般在200%上下，開影樓很容易盈利。進(jìn)入21世紀(jì)以來影樓業(yè)的狀況卻不容樂觀，當(dāng)然這也并不意味著開辦影樓就毫無利潤可言。人們隨著物質(zhì)生活水平的日益提高，對生活質(zhì)量的要求也隨之增高。而結(jié)婚作為一生中僅有一次的大事，更加讓人們追求婚禮的浪漫和圓滿。因此作為婚慶中重要的一環(huán)的婚紗攝影越來越吸引人們的注意，受眾群還是很廣泛的，并且婚紗攝影可以兼營個(gè)人藝術(shù)寫真、證件快照等，擴(kuò)大了受眾群，所以開辦婚紗影樓有一定的優(yōu)勢和潛力。
2。競爭狀況婚紗攝影屬于十大暴力行業(yè)，吸引許多人相繼投入到這個(gè)行業(yè)中來，相關(guān)從業(yè)人員呈逐年增長的趨勢。而中小型婚紗影樓的涌現(xiàn)更是以每年20%～30%的速度增長，另一方面又以15%～25%的速度淘汰對手。由此可見婚紗影樓的`競爭十分激烈。據(jù)調(diào)查廊坊市共有87家攝影企業(yè)，大中小型的兼有。大型的如羅馬假日、巴黎春天。中型的如歐麗雅、世紀(jì)經(jīng)典。小型的如玫瑰經(jīng)典、八英里攝影工作室。它們所分布在廊坊的各個(gè)地區(qū)，尤以步行街第四大街最為集中，它們以婚紗攝影為主要項(xiàng)目，繼而兼營個(gè)人藝術(shù)寫真、證件快照等。經(jīng)營雷同、千篇一律。此外還有近幾年風(fēng)情的大頭貼也是潛在的競爭對手。大頭貼以方便快捷便宜的優(yōu)勢迅速占據(jù)市場，同時(shí)加重競爭態(tài)勢。
3。競爭策略面對激烈的市場競爭，應(yīng)謀劃和制造相關(guān)的競爭策略。要提升企業(yè)自身的競爭力，首先是創(chuàng)新。在同類行業(yè)中脫穎而出，如贈(zèng)送禮物、獨(dú)特的打折優(yōu)惠。其次是服務(wù)異同劃。員工應(yīng)樹立服務(wù)至上的理念，讓顧客享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。具有物質(zhì)價(jià)值的評價(jià)，有助于樹立良好的企業(yè)形象，從而使無形資產(chǎn)不斷增值。再次是人員差異化。聘用高素質(zhì)人員，提高整體工作人員的素質(zhì)，并不斷提高企業(yè)自身的檔次。第四是價(jià)格差異化。中國民眾普遍具有追求廉價(jià)的心理，在開業(yè)初期先進(jìn)性短期的營銷活動(dòng)。第五是倡導(dǎo)受眾進(jìn)行二次消費(fèi)。數(shù)碼相機(jī)中沒有鐘入婚紗相冊的，可以舒服他們以普遍照片的形式洗出來。
4。市場定位分析
（1）位置宜選在人們活動(dòng)頻繁區(qū)、環(huán)境適宜、交通便利的地方和中心商業(yè)區(qū)。婚紗攝影是人們追求個(gè)性情調(diào)的行業(yè)，既不能設(shè)在工業(yè)區(qū)，也不能設(shè)在遠(yuǎn)郊地區(qū)。設(shè)在商業(yè)區(qū)和居民區(qū)為宜。在廊坊市商業(yè)區(qū)和居住區(qū)的交界處最佳。人民公園空氣清新、景色宜人。適宜婚紗攝影的外景拍攝。設(shè)在其附近有助于就進(jìn)進(jìn)行拍攝。且有明珠、華聯(lián)、華森等大型商廈設(shè)與此，提供了較好的周圍環(huán)境。
（2）受眾群針對不同的年齡階段的顧客，設(shè)置懷舊經(jīng)典、婚紗攝影、藝術(shù)寫真等不同環(huán)境設(shè)備。
商業(yè)計(jì)劃 篇3
一、店面介紹
1、店面地址
廣西宜州市德勝鎮(zhèn)政和路
2、經(jīng)營理念
“清涼、閑適、自然、品質(zhì)、快捷”五個(gè)關(guān)鍵詞即可概括我們這個(gè)小店的理念，“清涼”指的是我們的甜品具有消暑去熱，爽口怡心的特點(diǎn)，同時(shí)，食用我們的甜品，不需要有非常充足的理由，因?yàn)槭秤梦覀兊奶鹌罚銜幸环N安逸、悠閑的感覺。我們的甜品，純天然材料制作，生產(chǎn)加工過程中保證干凈、純正，口味一流，因而“自然、品質(zhì)”。最后，我們的甜品除外賣以外保證顧客在三分鐘內(nèi)能夠拿到成品，外賣保證在15分鐘內(nèi)送達(dá)，因而“快捷”。
3、戰(zhàn)略目標(biāo)
以甜品銷售為主線，附加各種茶類冷飲銷售，銷售范圍涵括整個(gè)德勝鎮(zhèn)城區(qū)，計(jì)劃在一年內(nèi)完全占有德勝鎮(zhèn)的市場，穩(wěn)定銷售狀況并且收回初期投入。
4、店面定位
“一號”甜品店主要以休閑消暑為主，同時(shí)面向德勝鎮(zhèn)中小學(xué)生進(jìn)行銷售，因此，產(chǎn)品定位以低端產(chǎn)品為主，根據(jù)市場反應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)變更產(chǎn)品定位。創(chuàng)新、開拓，在最大限度上，引領(lǐng)德勝鎮(zhèn)甜品風(fēng)尚導(dǎo)向。
5、團(tuán)隊(duì)實(shí)力
我們團(tuán)隊(duì)目前有兩名成員，甜品店開業(yè)之后還會再招1名侍應(yīng)生。我們團(tuán)隊(duì)中，覃藝負(fù)責(zé)新產(chǎn)品的開發(fā)調(diào)制，彭高才負(fù)責(zé)產(chǎn)品的銷售推廣以及管理。做為一個(gè)愛吃甜食的女生，覃藝對于甜食的狂熱興趣使我們有充分的理由相信她能夠勝任新產(chǎn)品開發(fā)這一工作；彭高才做為一個(gè)思維敏捷、口才出眾、見多識廣的男孩，對于勝任銷售推廣以及管理這樣的工作抱有極大的自信。據(jù)此看來，雖然我們只有兩個(gè)人，但是我們擁有一個(gè)強(qiáng)大的供銷皆行的團(tuán)隊(duì)。
二、行業(yè)分析
1、行業(yè)現(xiàn)狀
甜品是指各類甜食、飲品、水果調(diào)制品，廣東人稱之為糖水，是粵港美食的代表。糖水既可以作為中式飯食后的甜品，也可以作為夜宵的小品，為我們帶來愉快的心情。在珠三角和港澳地區(qū)，甜品店糖水店遍布大街小巷，博大精深的甜品文化在南粵大地孕育了數(shù)百年。隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代甜品行業(yè)發(fā)展迅猛，各類甜品企業(yè)層出不窮，現(xiàn)在市面上比較常見的連鎖甜品企業(yè)主要有滿記甜品、酷吧甜品、許留山甜品、新銳港式靚飲，像麥當(dāng)勞、肯德基這些快餐連鎖企業(yè)也有甜品銷售，其他一些零散的非品牌甜品店更是多如牛毛，隨處可見。甜品業(yè)得競爭激烈程度也可想而知。
2、行業(yè)發(fā)展前景
隨著人們生活水平的提高，對生活質(zhì)量的要求也越來越高，“吃”已不僅僅是為了吃得飽，還要吃得美味、吃得健康、吃得時(shí)尚。所以，衣、食、住、行等行業(yè)雖然傳統(tǒng)卻不時(shí)，更因其與人們息息相關(guān)，永遠(yuǎn)都有市場。甜品作為現(xiàn)代休閑美食的代表，正在為越來越多的人所接受
和喜歡。有機(jī)構(gòu)通過對北京、上海、廣州、西安、成都、重慶、武漢、廈門、南寧、沈陽、哈爾濱、長春、濟(jì)南、太原、鄭州、杭州、南京、蘇州、長沙等十九個(gè)城市進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，80%以上的被調(diào)查者都喜歡甜品，90%的人把甜品作為生活中的一部分。因此甜品業(yè)的'發(fā)展前景非常廣闊不可估量。
3、回報(bào)率
預(yù)計(jì)第一年投資回報(bào)率為40%左右，第二年投資回報(bào)率在60%——80%之間。
三、德勝鎮(zhèn)甜品市場分析
1、市場前景及店面選址狀況
當(dāng)今德勝，甜品店這個(gè)行業(yè)比較空缺，沒有一個(gè)正規(guī)的甜品店鋪，平日的甜品都來自粥攤，品種比較單一，而且在衛(wèi)生安全方面有很大的隱患。另外，更重要的是不受季節(jié)的限制，無論春夏秋冬都可以推出不同的甜品。主要消費(fèi)群體是中小學(xué)生，現(xiàn)在國家執(zhí)行雙休日無補(bǔ)課制度，星期六、星期日這兩天客流量很大，因此銷售機(jī)會增多。
店面所選地址在政和路，附近是德勝汽車站，靠近德勝鎮(zhèn)商業(yè)中心，是入城的必經(jīng)之路，進(jìn)一步增大了客流量。
2、競爭者分析
德勝鎮(zhèn)內(nèi)沒有其他甜品店，但是有兩家奶茶店，對我們的甜品店生意可能會造成沖擊。其中一家奶茶店的價(jià)格比較便宜，但是店鋪比較簡陋，沒有提供桌子和椅子供消費(fèi)者休息；另一家奶茶店店面規(guī)模比較大，有提供桌椅但產(chǎn)品價(jià)格偏高，而且產(chǎn)品種類繁雜，從奶茶到燒烤，
商業(yè)計(jì)劃 篇4
投資移民商業(yè)計(jì)劃書是成功操作投資移民國外定居的關(guān)鍵。投資移民海外，企業(yè)主一般可以利用國外開放的投資環(huán)境，減少貿(mào)易壁壘，削弱資本流通管制，實(shí)現(xiàn)資本利潤最大化，同時(shí)由于外僑、外籍身份，企業(yè)主還可以享受中國優(yōu)惠投資及稅收政策。除此之外還可以享受移民國的社會福利和國際商務(wù)旅行免簽證等的方便。
為此，北京尊盛推出為成功商務(wù)人士提供海外投資及移民計(jì)劃，全心全意輔助顧客完成整個(gè)申請程序及妥善安排入境，直至幫助客戶發(fā)展商業(yè)機(jī)會，由于我們本著忠誠和負(fù)責(zé)為客戶服務(wù)的宗旨，一直深受客戶贊譽(yù)。我們有經(jīng)驗(yàn)豐富的資深移民顧問及專門聘請的會計(jì)師負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、撰制、審核您的申請及投資商業(yè)計(jì)劃書，使之能順利通過移民局的審查。我們密切注意每個(gè)客人之特殊條件，務(wù)求提供“度身訂造”的周詳商業(yè)計(jì)劃。將負(fù)責(zé)您從咨詢、移民、定居及投資過程咨詢服務(wù)。
例如，向新西蘭移民局申請長期商務(wù)簽證，移民局將要求申請人提供一份詳細(xì)的商業(yè)計(jì)劃。新西蘭國際交流中心通過與幾家新西蘭本地商業(yè)投資公司合作，以獲得長期商務(wù)簽證為目的在相當(dāng)大的商業(yè)生意范圍內(nèi)來選擇符合申請人商業(yè)背景的項(xiàng)目。
項(xiàng)目的詳細(xì)介紹：
1. 您打算建立項(xiàng)目的詳細(xì)介紹(包括您的想法是從何而來?)
2. 誰是該項(xiàng)目的客戶(銷售對象)?
3. 該項(xiàng)目的貨源，產(chǎn)品供應(yīng)商?
項(xiàng)目3年要達(dá)到的目標(biāo)：
項(xiàng)目是否與海外的其它項(xiàng)目有關(guān)?
1. 分享股權(quán)?
2. 合股?及格法人?
3. 供貨協(xié)議?代理協(xié)議?
您打算涉足該項(xiàng)目的程度?
頭1-2年的雇員數(shù)目?
這些雇員需要什么樣的技能?
這些技能是否可以在新西蘭找到?
該項(xiàng)目會給新西蘭帶來什么樣的新技術(shù)，及技能?
市場戰(zhàn)略：
1. 預(yù)計(jì)新西蘭市場的規(guī)模?
2. 目標(biāo)市場的份額?
3. 市場所在地?
4. 競爭對手分析
5. 分銷及價(jià)格戰(zhàn)略
優(yōu)勢，弱點(diǎn)，機(jī)會，威脅
項(xiàng)目的建立時(shí)間表：
1. 項(xiàng)目的建立，批準(zhǔn)，找辦公地方，購買設(shè)備，招募雇員，建立分銷網(wǎng)絡(luò)，開始經(jīng)營。
項(xiàng)目建立費(fèi)用
1. 法律及其它專業(yè)費(fèi)用
2. 項(xiàng)目的調(diào)研，開發(fā)費(fèi)用
3. 招募雇員的費(fèi)用
4. 資源的批準(zhǔn)費(fèi)用
分別列出頭3年的付花費(fèi)，提供了現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)預(yù)測：
1.人工費(fèi);2.管理費(fèi)用;3.原材料費(fèi);4.工資;5.租房;6.折舊;7.管理;8.審計(jì);9.法律費(fèi)用
建立項(xiàng)目的全部資金(包括項(xiàng)目啟動(dòng)資金);支持商業(yè)計(jì)劃的實(shí)施;
申請人獲得那個(gè)銀行，或金融機(jī)構(gòu)的投資?
項(xiàng)目是否需要附加資金; 你如何為您的項(xiàng)目安排資金(詳細(xì)說明項(xiàng)目伙伴，資金提供著)
以往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)：
1.申請人以往如何著手做項(xiàng)目?
2. 過去做過什么樣的項(xiàng)目
3. 在該項(xiàng)目種的角色，及職責(zé)。
關(guān)于您現(xiàn)有項(xiàng)目：
1.項(xiàng)目類型;2.項(xiàng)目背景;3.年?duì)I業(yè)額;4.利潤;5.雇員數(shù);6.聯(lián)系地址，電話;7.審計(jì)過的財(cái)務(wù)報(bào)表
8.退稅證明;9.公司組成圖;10.申請人在該項(xiàng)目種的股份
您是否有過項(xiàng)目失敗，破產(chǎn)等?
您有任何可以幫助您經(jīng)營項(xiàng)目的學(xué)歷，培訓(xùn)證書，職稱等?
對新西蘭市場的了解程度?
1. 對新西蘭項(xiàng)目環(huán)境的了解程度?
2. 您是否從事過于新西蘭有關(guān)的項(xiàng)目?
3. 您是否與新西蘭的相關(guān)貿(mào)易協(xié)會聯(lián)系過，是否聽取過他們的意見
您是否委托任何獨(dú)立的部門評估您建立項(xiàng)目的可行性?
您是否聽取過有關(guān)專家關(guān)于您建立項(xiàng)目的意見。
您的項(xiàng)目是否需要資源管理機(jī)構(gòu)的同意?
商業(yè)計(jì)劃中項(xiàng)目有利于新西蘭經(jīng)濟(jì)明確定義
一個(gè)項(xiàng)目對新西蘭有益，如果它可以推進(jìn)新西蘭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 引進(jìn)新的，或者提高了現(xiàn)有的科技、管理技術(shù)或科技技藝;或 引進(jìn)新的，或著促進(jìn)了現(xiàn)有的產(chǎn)品或服務(wù);或 創(chuàng)造了新的.或增加了現(xiàn)有的新西蘭出口市場;或 創(chuàng)造了除主申請人以外新的就業(yè)計(jì)劃，或 促使一個(gè)現(xiàn)有的新西蘭項(xiàng)目或者企業(yè)重新重現(xiàn)生機(jī)。在以后遞交創(chuàng)業(yè)移民定居申請時(shí)，該項(xiàng)目經(jīng)營是盈利的，或者可以清楚地預(yù)計(jì)在申請遞交后的12個(gè)月內(nèi)該項(xiàng)目可以盈利。
關(guān)于改變商業(yè)計(jì)劃
在最初三年期限內(nèi)，未經(jīng)商業(yè)移民局的許可，申請人從事與原先不同的商業(yè)計(jì)劃將不被簽發(fā)日后的工作許可。所有簽發(fā)的長期商務(wù)簽證和工作許可必須說明申請人是自雇在其商業(yè)計(jì)劃中提到的某個(gè)指定行業(yè)。
如果長期商務(wù)簽證持有者在沒有征得簽證官的許可下而擅自改變原有的商業(yè)計(jì)畫書，移民局將不再延長或追加長期商務(wù)簽證持有者的簽證。
如果申請人要求修改其商業(yè)計(jì)畫書，簽證官有權(quán)要求申請人重新提供新的商業(yè)計(jì)畫書，若申請人拒絕提供新的商業(yè)計(jì)畫書，簽證官有權(quán)取消其現(xiàn)有的簽證。
如果申請人要求改變商務(wù)計(jì)畫書，簽證官必須滿意以下條款
必須有真實(shí)的原因提出放棄原有的商業(yè)計(jì)劃書
新的投資額必須大於或等於原有的商業(yè)計(jì)劃書
申請人必須有足夠的資金來支持新的項(xiàng)目
新的商業(yè)計(jì)劃將使用與原先商業(yè)計(jì)劃相同的或更多的投資資本
商業(yè)計(jì)劃 篇5
一、公司組織結(jié)構(gòu)
二、管理制度及勞動(dòng)合同
三、人事計(jì)劃（配備／招聘／培訓(xùn)／考核）
四、薪資、福利方案
五、股權(quán)分配和認(rèn)股計(jì)劃
第十章 經(jīng)營預(yù)測
增資后3年～5年公司銷售數(shù)量、銷售額、毛利率、成長率、投資報(bào)酬率預(yù)估及計(jì)
算依據(jù)
第十一章 財(cái)務(wù)分析
一、財(cái)務(wù)分析說明
二、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測
1.銷售收入明細(xì)表
2.成本費(fèi)用明細(xì)表
3.薪金水平明細(xì)表
4.固定資產(chǎn)明細(xì)表
5.資產(chǎn)負(fù)債表
6.利潤及分配明細(xì)表
7.現(xiàn)金流量表
8.財(cái)務(wù)指標(biāo)分析
（1）反映財(cái)務(wù)盈利能力的指標(biāo)
a.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）
b.投資回收期（pt）
c.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）
d.投資利潤率
e.投資利稅率
f.資本金利潤率
g.不確定性分析：盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析 >>精彩推薦：商業(yè)計(jì)劃書大全
(2)反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)
a.資產(chǎn)負(fù)債率
b.流動(dòng)比率
c.流動(dòng)比率
d.固定資產(chǎn)投資借款償還期
第三部分 附錄
一、附件
1.營業(yè)執(zhí)照影印本
2.董事會名單及簡歷
3.主要經(jīng)營團(tuán)隊(duì)名單及簡歷
4.專業(yè)術(shù)語說明
5.專利證書／生產(chǎn)許可證／鑒定證書等
6.注冊商標(biāo)
7.企業(yè)形象設(shè)計(jì)／宣傳資料（標(biāo)識設(shè)計(jì)、說明書、出版物、包裝說明等）
8.簡報(bào)及報(bào)道
9.場地租用證明
10.工藝流程圖
11.產(chǎn)品市場成長預(yù)測圖
二、附表
1.主要產(chǎn)品目錄
2.主要客戶名單
3.主要供貨商及經(jīng)銷商名單
4.主要設(shè)備清單
5.主場調(diào)查表
6.預(yù)估分析表
7.各種財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)預(yù)估表 >>精彩推薦：商業(yè)計(jì)劃書大全
商業(yè)計(jì)劃 篇6
一、企業(yè)網(wǎng)站分析
(1)網(wǎng)站結(jié)構(gòu)
網(wǎng)站結(jié)構(gòu)是為了合理地向用戶表達(dá)企業(yè)信息所采用的網(wǎng)站呢欄目設(shè)置、網(wǎng)頁布局、網(wǎng)站內(nèi)容等信息的表現(xiàn)形式。美的企業(yè)在網(wǎng)站方面，一級導(dǎo)航欄共有六個(gè)，通過主頁可以到達(dá)任何一個(gè)一級欄目首頁、二級欄目首頁以及到達(dá)最終頁面;主欄目清晰，有專門的分類目錄;每個(gè)頁面有一個(gè)輔助導(dǎo)航;頁面最多三次點(diǎn)擊后可以進(jìn)入內(nèi)容頁面。不足：不是每個(gè)網(wǎng)頁都可以進(jìn)入任何一個(gè)一級欄目首頁，點(diǎn)擊進(jìn)入之后直接進(jìn)入另一頁面，而不能返回主頁。在網(wǎng)站完善過程中需要注意對此進(jìn)行改進(jìn)，在任何一級一個(gè)欄目中都能夠返回主頁。
(2)網(wǎng)頁布局
網(wǎng)頁布局是為滿足欄目設(shè)置的要求需要進(jìn)行的網(wǎng)頁末班規(guī)劃。美的企業(yè)網(wǎng)站左上角放置企業(yè)LOGO，展示了網(wǎng)站品牌，頁面內(nèi)容簡潔，站內(nèi)檢索服務(wù)顯眼;不足：在首頁，重要信息如產(chǎn)品促銷信息、新產(chǎn)品信息沒有展示出來，只有簡單的美的新聞、美的活動(dòng)和美的基金三項(xiàng)，沒有提供網(wǎng)頁瀏覽用戶所想所需的信息，過于簡略。普通用戶瀏覽企業(yè)網(wǎng)站一般是想了解企業(yè)的最新產(chǎn)品信息，如打折、優(yōu)惠、新產(chǎn)品等，如若需要?jiǎng)t需要在網(wǎng)頁中慢慢尋找。網(wǎng)站的布局不能僅僅注重簡潔，還需要將重要的信息顯示在主頁中，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)脑谥黜摾镌黾有┬畔ⅰ?/p>
(3)網(wǎng)站內(nèi)容
網(wǎng)站內(nèi)容是通過企業(yè)網(wǎng)站可以看到的所有信息，是企業(yè)希望通過網(wǎng)站向用戶傳遞的所有信息，網(wǎng)站的內(nèi)容是網(wǎng)站的核心，為用戶提供有價(jià)值的內(nèi)容是企業(yè)網(wǎng)站運(yùn)營生產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)。美的網(wǎng)站內(nèi)容方面比較具體，設(shè)置了產(chǎn)品中心和服務(wù)專區(qū)，可以查找到很多美的產(chǎn)品和服務(wù)。產(chǎn)品方面提供產(chǎn)品的智能體驗(yàn)系統(tǒng)，使產(chǎn)品更為形象的表現(xiàn)在用戶眼前，不過打開此系統(tǒng)時(shí)時(shí)間上需花費(fèi)較多，并且產(chǎn)品展示沒有提供產(chǎn)品的詳細(xì)信息，如：價(jià)格、性能、產(chǎn)品的功率等都沒有給出說明，這不利于用戶對產(chǎn)品進(jìn)行了解;服務(wù)專區(qū)方面，提供了良好的用戶服務(wù)，常見問題能直接查看，還提供有較好的在線咨詢服務(wù)。
(4)企業(yè)網(wǎng)站的功能
網(wǎng)站的功能分為技術(shù)功能和網(wǎng)絡(luò)營銷功能。一個(gè)具備完善的網(wǎng)絡(luò)營銷功能的企業(yè)網(wǎng)站，應(yīng)該具備品牌形象、產(chǎn)品/服務(wù)展示、信息發(fā)布、顧客服務(wù)、顧客關(guān)系、網(wǎng)上調(diào)查、網(wǎng)上聯(lián)盟、網(wǎng)絡(luò)營銷。技術(shù)功能方面，美的'企業(yè)網(wǎng)站過多的應(yīng)用了Flash插件，打開網(wǎng)頁時(shí)速度較慢，應(yīng)該減少Flash插件的使用，多用些靜態(tài)的圖片，文字來說明產(chǎn)品、服務(wù)、企業(yè)信息較好。美的企業(yè)網(wǎng)站在網(wǎng)站功能上基本完整，不過還可以增加適當(dāng)?shù)墓δ埽缇W(wǎng)上調(diào)查，可以獲得用戶的反饋信息和獲取第一手市場資料，美的網(wǎng)站沒有設(shè)置此項(xiàng)功能。
(5)企業(yè)網(wǎng)站的服務(wù)
美的企業(yè)網(wǎng)站有根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容，提供了產(chǎn)品說明書下載，常見問題解答，在線問題咨詢，不過卻沒有利用網(wǎng)站為用戶提供產(chǎn)品選購和保養(yǎng)知識。站內(nèi)搜索只能搜索到輸入名產(chǎn)品，如若輸“冰箱”查找出來的只是冰箱的信息，而若輸“電冰箱”時(shí)則會顯示說沒有該產(chǎn)品信息，這樣增加用戶搜索難度，搜索時(shí)最好增加相近詞、相似詞的應(yīng)用。
二、網(wǎng)絡(luò)營銷策略
網(wǎng)絡(luò)營銷策略是企業(yè)根據(jù)自身所在市場中所處地位不同而采取的一些網(wǎng)路營銷組合，是以國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，利用數(shù)字化的信息和網(wǎng)絡(luò)媒體的交互性來輔助營銷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一種新型的市場營銷方式。網(wǎng)絡(luò)營銷是企業(yè)整體營銷戰(zhàn)略的一個(gè)組成部分，是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)所進(jìn)行的，以互聯(lián)網(wǎng)為基本手段營造網(wǎng)上經(jīng)營環(huán)境的各種活動(dòng)。美的企業(yè)網(wǎng)站推廣可以通過以下幾方面進(jìn)行加強(qiáng)：
商業(yè)計(jì)劃 篇7
怎樣寫好商業(yè)計(jì)劃書呢?商業(yè)計(jì)劃書文中的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些，怎樣寫才能撓起“風(fēng)投”的癢處呢?這是很多公司在寫商業(yè)計(jì)劃書時(shí)的困惑。
美國一位著名風(fēng)險(xiǎn)投資家曾說過，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)邀人投資或加盟，就象向離過婚的女人求婚，而不象和女孩子初戀。雙方各有打算，僅靠空口許諾是無濟(jì)于事的。對于正在尋求資金的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)來說，商業(yè)計(jì)劃書就是企業(yè)的電話通話卡片。商業(yè)計(jì)劃書的好壞，往往決定了投資交易的成敗。對初創(chuàng)的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)來說，商業(yè)計(jì)劃書的作用尤為重要，一個(gè)醞釀中的項(xiàng)目，往往很模糊，通過制訂商業(yè)計(jì)劃書，把正反理由都書寫下來，然后再逐條推敲。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家這樣就能對這一項(xiàng)目有更清晰的認(rèn)識。可以這樣說，商業(yè)計(jì)劃書首先是把計(jì)劃中要?jiǎng)?chuàng)立的企業(yè)推銷給風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家自己。
其次，商業(yè)計(jì)劃書還能幫助把計(jì)劃中的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)推銷給風(fēng)險(xiǎn)投資家，公司商業(yè)計(jì)劃書的主要目的之一就是為了籌集資金。因此，商業(yè)計(jì)劃書必須要說明：
(1)創(chuàng)辦企業(yè)的目的----為什么要冒風(fēng)險(xiǎn)，花精力、時(shí)間、資源、資金去創(chuàng)辦風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)?
(2)創(chuàng)辦企業(yè)所需的資金----為什么要這么多的錢?為什么投資人值得為此注入資金? 對已建的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)來說，商業(yè)計(jì)劃書可以為企業(yè)的發(fā)展定下比較具體的方向和重點(diǎn)，從而使員工了解企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，并激勵(lì)他們?yōu)楣餐哪繕?biāo)而努力。更重要的是，它可以使企業(yè)的出資者以及供應(yīng)商、銷售商等了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和經(jīng)營目標(biāo)，說服出資者(原有的或新來的)為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供資金。
正是基于上述理由，商業(yè)計(jì)劃書將是風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家所寫的商業(yè)文件中最主要的一個(gè)。那么，如何制訂商業(yè)計(jì)劃書呢?
一、怎樣寫好商業(yè)計(jì)劃書那些既不能給投資者以充分的信息也不能使投資者激動(dòng)起來的商業(yè)計(jì)劃書，其最終結(jié)果只能是被扔進(jìn)垃圾箱里。為了確保商業(yè)計(jì)劃書能起作用，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：
1.關(guān)注產(chǎn)品在商業(yè)計(jì)劃書中，應(yīng)提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細(xì)節(jié)，包括企業(yè)所實(shí)施的所有調(diào)查。這些問題包括：產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨(dú)特性怎樣?企業(yè)分銷產(chǎn)品的方法是什么?誰會使用企業(yè)的產(chǎn)品，為什么?產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少，售價(jià)是多少?企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產(chǎn)品的計(jì)劃是什么?把出資者拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中來，這樣出資者就會和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家一樣對產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計(jì)劃書中，企業(yè)家應(yīng)盡量用簡單的詞語來描述每件事----商品及其屬性的定義對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計(jì)劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會在世界上產(chǎn)生革命性的影響，同時(shí)也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據(jù)。商業(yè)計(jì)劃書對產(chǎn)品的闡述，要讓出資者感到：噢，這種產(chǎn)品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!
2.敢于競爭在商業(yè)計(jì)劃書中，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家應(yīng)細(xì)致分析競爭對手的情況。競爭對手都是誰?他們的產(chǎn)品是如何工作的?競爭對手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比，有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個(gè)競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額，然后再討論本企業(yè)相對于每個(gè)競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示，顧客偏愛本企業(yè)的原因是：本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量好，送貨迅速，定位適中，價(jià)格合適等等，商業(yè)計(jì)劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)先者。在商業(yè)計(jì)劃書中，企業(yè)家還應(yīng)闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場商業(yè)計(jì)劃書要給投資者提供企業(yè)對目標(biāo)市場的深入分析和理解。要細(xì)致分析經(jīng)濟(jì)、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費(fèi)者選擇購買本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響，以及各個(gè)因素所起的作用。商業(yè)計(jì)劃書中還應(yīng)包括一個(gè)主要的營銷計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)列出本企業(yè)打算開展廣告、促銷以及公共關(guān)系活動(dòng)的地區(qū)，明確每一項(xiàng)活動(dòng)的`預(yù)算和收益。商業(yè)計(jì)劃書中還應(yīng)簡述一下企業(yè)的銷售戰(zhàn)略：企業(yè)是使用外面的銷售代表還是使用內(nèi)部職員?企業(yè)是使用轉(zhuǎn)賣商、分銷商還是特許商?企業(yè)將提供何種類型的銷售培訓(xùn)?此外，商業(yè)計(jì)劃書還應(yīng)特別關(guān)注一下銷售中的細(xì)節(jié)問題。
4.表明行動(dòng)的方針企業(yè)的行動(dòng)計(jì)劃應(yīng)該是無懈可擊的。商業(yè)計(jì)劃書中應(yīng)該明確列問題：企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場?如何設(shè)計(jì)生產(chǎn)線，如何組裝產(chǎn)品?企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源，還需要什么生產(chǎn)資源?生產(chǎn)和設(shè)備的成本是多少?企業(yè)是買設(shè)備還是租設(shè)備?解釋與產(chǎn)品組裝，儲存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動(dòng)成本的情況。
5.展示你的管理隊(duì)伍把一個(gè)思想轉(zhuǎn)化為一個(gè)成功的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，其關(guān)鍵的因素就是要有一支強(qiáng)有力的管理隊(duì)伍。這支隊(duì)伍的成員必須有較高的專業(yè)技術(shù)知識、管理才能和多年工作經(jīng)驗(yàn)，要給投資者這樣一種感覺：看，這支隊(duì)伍里都有誰!如果這個(gè)公司是一支足球隊(duì)的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!管理者的職能就是計(jì)劃，組織，控制和指導(dǎo)公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)。在商業(yè)計(jì)劃書中，應(yīng)首先描述一下整個(gè)管理隊(duì)伍及其職責(zé)，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點(diǎn)和造詣，細(xì)致描述每個(gè)管理者將對公司所做的貢獻(xiàn)。商業(yè)計(jì)劃書中還應(yīng)明確管理目標(biāo)以及組織機(jī)構(gòu)圖。
商業(yè)計(jì)劃 篇8
經(jīng)營理念和管理技術(shù)落后
商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間,是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動(dòng)等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術(shù)的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)
在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市具有一定代表性,20xx 年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10% 的警戒線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報(bào),吸引了大批投資商進(jìn)入,但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問題。
商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)
目前,大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實(shí)行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理” 體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營狀況。從運(yùn)營穩(wěn)健的國內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目看,我們不難發(fā)現(xiàn),他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨(dú)立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒有有機(jī)結(jié)合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。
商業(yè)經(jīng)營缺乏特色
目前大量的商業(yè)項(xiàng)目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調(diào)性,開發(fā)商為了招商指標(biāo),不能全面考慮商戶的組合,為未來的經(jīng)營管理埋下了隱患。在經(jīng)營中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營理念,盲目建設(shè),目標(biāo)經(jīng)營市場不明確,缺乏商業(yè)的準(zhǔn)確定位,多數(shù)商場經(jīng)營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時(shí)火爆,開業(yè)時(shí)冷清”的現(xiàn)象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個(gè)店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了。客流量不旺,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運(yùn)就可想而知了。
商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營困難的原因
主觀原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實(shí)際上它是一個(gè)綜合體,其運(yùn)營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務(wù)的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗(yàn)之外,還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細(xì)分方面的服務(wù),又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護(hù)和擴(kuò)大市場的影響力,吸引消費(fèi)者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運(yùn)營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。
行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達(dá)國家在近l 5O年時(shí)間內(nèi),依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時(shí)間內(nèi),幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機(jī)遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項(xiàng)目不看地點(diǎn),靠追風(fēng)來指導(dǎo)建設(shè),如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好,還會造成國家財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)。更有一些投資者因資金不足,把為消費(fèi)者購物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。
環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入20xx美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。
發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營的對策
樹立先進(jìn)的經(jīng)營管理理念
經(jīng)營性商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的價(jià)值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營管理上應(yīng)擁有一支專業(yè)隊(duì)伍,建立一套超前的經(jīng)營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項(xiàng)目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù),從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。
提高物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)
物業(yè)管理是運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營的技術(shù)手段,按合同對物業(yè)進(jìn)行多功能、全方位管理和服務(wù),為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務(wù),以提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)和使用價(jià)值,創(chuàng)造一個(gè)良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個(gè)過程。要完成這一過程,一支高素質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍的建設(shè)必須與這一管理特點(diǎn)相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應(yīng)注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會管理的經(jīng)營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高,特別是樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化以及信息管理自動(dòng)化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進(jìn)的科學(xué)手段對商業(yè)樓宇進(jìn)行管理。當(dāng)然在引進(jìn)專業(yè)人才的同時(shí),對原有的商業(yè)管理人員進(jìn)行不斷的培訓(xùn)也是十分重要的.。只有把引進(jìn)人才和自我培養(yǎng)有機(jī)結(jié)合起來,物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)才會不斷提高。
利用制度規(guī)范市場秩序
任何企業(yè)都存在兩方面的制度: 一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)關(guān)系,構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)形體,是企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟(jì)形體, 就會產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營機(jī)制; 二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、單位、個(gè)人的職責(zé)和聯(lián)系,構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經(jīng)營管理水平具有重大影響。現(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開、管理科學(xué)。隨著進(jìn)場租戶租賃或合作時(shí)間的延續(xù),合同及其補(bǔ)充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復(fù)雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來明確各自的權(quán)利和義務(wù),用完善的制度來規(guī)范市場秩序。
科學(xué)設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式
商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設(shè)計(jì)后銷售模式,而應(yīng)該先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì),以最大限度地減少日后改造費(fèi)用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。大連萬達(dá)提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預(yù)先與世界500強(qiáng)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項(xiàng)目的承諾后才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達(dá)集團(tuán)而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行,可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,通過各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢,有效地控制了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí),重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)給予合理建議。
實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對接
地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng),能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售, 因?yàn)榱闶劬揞^、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn);成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營者提供了高素質(zhì)的人流量和消費(fèi)力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產(chǎn)增值利潤,而是通過持續(xù)的經(jīng)營管理,提升商業(yè)空間的價(jià)值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。
準(zhǔn)確定位商業(yè)經(jīng)營方向
由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)時(shí),定位是非常關(guān)鍵的,同質(zhì)化經(jīng)營只能帶來商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費(fèi)。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標(biāo)主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費(fèi)市場,只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位,一方面必須適應(yīng)市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場細(xì)分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場細(xì)分、再細(xì)分。
主體經(jīng)營凸現(xiàn)特色
主題式商場可以按人群、功能進(jìn)行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“專”、做“精”,以自身特色來吸引消費(fèi)者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。
商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個(gè)有機(jī)的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運(yùn)走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。
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