網絡推廣方案匯總5篇

　　為確保事情或工作順利開展，就不得不需要事先制定方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等方面進行安排的書面計劃。那么你有了解過方案嗎？下面是小編精心整理的網絡推廣方案5篇，僅供參考，歡迎大家閱讀。

網絡推廣方案 篇1

　　開酒吧怎么樣利用網絡平臺推廣?看看下面的酒吧網絡推廣方案吧!

　　一、酒吧網絡推廣的平臺搭建

　　有一個好的平臺，才能更好留存和轉化用戶。

　　基于酒吧的具體情況，主要以酒吧網絡推廣方案中的公眾號開發和運營為核心。

　　通過線上導流和線下引流，以及店面的日常經營，引導客戶關注公眾號，方便后續的持續營銷、會員體系搭建、優惠活動推送、活動策劃觸達等。

　　有酒吧公眾號這樣的平臺去沉淀用戶，意味著我們可以節省大量的付費推廣的成本，好的本地客戶都在我們的公眾號，這是最寶貴的資源。

　　【需協助紫狐君團隊整理服務資料、酒吧介紹、服務場景圖片等】

　　二.酒吧網絡推廣的朋友圈推廣

　　1、酒吧網絡推廣的品牌定位：

　　某酒吧，個性、格調、優雅、魅惑、真我。

　　今夜，讓我們釋放出心中的狐貍!

　　【需要紫狐君通過酒吧網絡推廣凸顯酒吧的品牌特性，打造酒吧服務的區隔度， 酒吧的服務、裝修、溝通語言、營銷體系、活動策劃等等都會圍繞這個統一的風格和品牌定位，并基于此進行酒吧推廣。

　　例如，在做酒吧網絡推廣的店內外活動時，圍繞品牌(狐貍)說一句標志性的話】

　　2、酒吧網絡推廣的用戶定位：

　　22-48歲，男性居多(一般超82%)，但是女性客戶需重點照顧，可以帶動人群、提高消費金額、塑造酒吧賣點。

　　酒吧用戶普遍更喜娛樂化、追求個性出彩。

　　3、酒吧網絡推廣的地域定位：

　　某酒吧周邊4公里，市區。

　　4、酒吧網絡推廣的活動要求：

　　新奇，才有吸引力;

　　出格，才能凸顯特色、激發記憶特征、塑造話題和熱度、引導嘗試和分享;

　　簡單，內容簡潔，流程清晰，執行簡單;

　　優惠，酒吧網絡推廣的前期需有足夠力度，激發參與熱情;

　　轉化，轉化路徑盡可能短，如基于手機端在目標消費者考慮去哪個酒吧時推送廣告;

　　留存，通過酒吧網絡推廣引導客戶關注公眾號，方便二次營銷，引導長期消費，打造酒吧會員生態;

　　最終達致高效盈利的目的。

　　5、酒吧網絡推廣的推廣文案：(初步建議)

　　沒節日怎么慶祝?不，跟你在一起的日子都值得慶賀!

　　某酒吧為愛而狂，愛情、友情、親情，一吻證情!你表白!我買單!

　　【文案突出情感觸動，情感最能動人;

　　俏皮中帶著魅惑和溫馨，符合品牌調性和定位;

　　為塑造話題、達到傳播效果，加入了小小出格的內容，譬如對親吻的理解可以是男女暗戀、告白或情侶秀恩愛，也可以是女女閨蜜、男女閨蜜或男男朋友，受眾廣泛又有話題性，能更好激發傳播欲望，引導參與或到場圍觀;

　　通過酒吧網絡推廣文案中“你表白”這種行動語和“我買單”這種優惠露出，激發進一步點擊查看的欲望。】

　　6、酒吧網絡推廣的活動簡介：

　　一般酒吧日常消費高峰期在周五、周六19:00-24:00，為節省預算，提高酒吧網絡推廣性價比，我們會精選周五、周六的`16:00-22:00進行6個小時的推廣，一直持續到下周同一時間，并把活動時間放在第二周的周五、周六的18:00-24:00。

　　這樣做的好處是通過一周的持續推廣和互動，酒吧的知名度將會有可觀提升，也可以吊足消費者胃口，讓他們的期待發酵，同時留有時間段來進行話題塑造和社交傳播。

　　酒吧推廣的限時活動也更顯珍貴，人們更愿意重視。

　　當然，這也是為了確保酒吧網絡推廣活動當場消費人數，保證活動效果。

　　酒吧團隊也需為酒吧推廣活動做好周全籌備。

　　7、酒吧網絡推廣的資源支持：

　　7.1酒吧網絡推廣的活動現場嘴對嘴親吻，即送兩瓶酒(預算在60-100間，不能少于60)，并贈送銀牌會員，以后消費一律9折，與以后其他優惠同享。

　　7.2活動宣傳及實施期間(周五16:00-下周六24:00)，轉發朋友圈廣告，累計點贊達66個，并截圖發送酒吧官方公眾號，送兩瓶酒(預算在60-100間，不能少于60)，并贈送銀牌會員，以后消費一律9折，與以后其他優惠同享。

　　7.3盡可能發動本地的朋友轉發，推廣的一周里一天一條(切忌不可超過2條/天)，以期形成疊加效應。

　　7.4根據酒吧能容納和同時服務人數的實際情況，以及到店的情況，酒吧網絡推廣的前期可以與要好的朋友溝通，盡可能讓活動期間的兩晚酒吧滿員。

　　但不要爆滿，避免影響實際服務和體驗。

　　另外，考慮到第一個參與“親吻”的客戶會有遲疑，最好能邀兩位要好的女性朋友，在第一次參與的時候如果超過1分鐘沒人上場，暗中安排讓她們主動率先參與，確保活動的萬無一失。

　　7.5團隊籌備：

　　7.5.1物料：

　　獎品，也就是酒，估算時宜多不宜少(30對參與活動*2瓶*2晚=120瓶作為獎品的酒;酒吧推廣中轉發參與的獎品發放另計)(很多只會圍觀，不會親吻領獎);

　　輔助物料，譬如心形發光裝置，熒光棒等;

　　店外標識，某酒吧門前空地的價值利用，用小彩燈在地上進行裝飾，性價比很高，特別是轉彎入口的指路發光標識必須要有，更好引導到店(最好兩處轉彎都有，從大馬路進入和從小馬路轉向酒吧門口)。

　　7.5.2活動核心部分的順利實施：

　　前期規劃好如何組織現場的親吻、標準判斷、獎品發放等，還有其他的跨桌活動，確保酒吧網絡推廣的兩天的6個小時的活躍度和酒吧氣氛。

　　7.5.3各工作的負責人和實施者安排。

　　8、酒吧網絡推廣的效果預期：

　　預計這2天酒吧推廣的活動時間段，每天最少會有近60人，多至180人到場消費;活動過后，相比酒吧推廣前3周的平均消費人數和消費金額，將平均增長1倍到2倍。

　　【注：根據酒吧能容納和同時服務人數的實際情況，以及到店的情況，前期可以與要好的朋友溝通，盡可能讓活動期間的兩晚酒吧滿員。

　　不要爆滿，避免影響實際服務和體驗】

　　9、酒吧網絡推廣的團隊工作：

　　重點是準備酒吧網絡推廣的這兩晚的內部活動，主動組織，塑造氣氛;

　　同時熟悉整個流程，完整實施和主導整個酒吧的活動內容，包括評判親吻標準、準確發放獎勵等。

　　另外做好酒吧網絡推廣方案實施的工作分工。

　　三、酒吧網絡推廣的服務內容

　　1、公眾號開發：

　　文章系統(發布、展示、分類、篩選、查找、關聯推薦等)，

　　服務或商品系統(發布、展示、分類、篩選、查找、關聯推薦等)，

　　會員系統(注冊、會員數據收集、會員統計等)，

　　商機系統(留言、溝通及互動)，

　　預約及預訂系統(酒吧到店服務時間和座位預約，營造檔次，提供便捷性)

　　手機地圖導航(到店消費引導)，

　　一鍵撥號預約或咨詢(客服系統，便捷性)。

　　2、公眾號及平臺內容處理，包括服務整理、發布，酒吧網絡推廣的朋友圈推廣活動的預熱和詳細內容發布。

　　3、酒吧網絡推廣的朋友圈賬號申請、設置，人群定位和按條件篩選，推廣活動策劃，廣告創意制作，協助酒吧推廣活動的實施，協助酒吧內部服務和管理優化。

　　四、酒吧網絡推廣的管理及服務體系(推廣能帶來客戶，但是留住客戶的還是服務本身)

　　1、酒吧服務清單(客戶消費方式)整理和優化

　　2、酒吧的優惠政策、店內活動、線上推廣的銜接和配合

　　3、酒吧的公眾號的日常運作和推廣

　　4、酒吧的各人員的分工、責任和激勵

　　(簡單說，整個酒吧需要一位管理統籌，一位負責服務內容優化和創新，一位負責公眾號運營，一位負責營銷推廣及對接，其他人配合其工作)

　　五、酒吧網絡推廣的后期運營建議

　　1、酒吧日常經營中，在結賬或離店時引導新客關注公眾號，關注我們后期的優惠活動。

　　2、以周為單位發送日常優惠信息、會員或客戶故事、活動策劃的重要內容及客戶感興趣的各種內容。

　　(根據團隊精力，最多一天一篇，最少一周一篇，必須言之有物，不必湊數)

　　(另，只要酒吧還在與我們合作，我們會協助內容運營，后期如有需要可做付費內容運營。)

　　3、前期的酒吧推廣的朋友圈付費廣告，強烈建議至少連續做三期(3600一個周期)，每月一期，之后大致3個月一期，或依重要時間節點進行活動策劃和推廣(主要是適合去酒吧消費的節日，包括策劃自己的會員日等)。

　　4、酒吧服務內容的不斷優化，包括酒吧服務的豐富、酒吧內部的固定化活動和新鮮活動推出。

　　5、確保酒吧管理和內部人員的細化分工和運營，發揮每個人的價值，承擔各自責任，享有相應激勵。

　　六、酒吧網絡推廣的預算

　　1、2600。

　　公眾號開發，包括手機站和電腦站，共3個全網平臺。

　　(因微信開發本就會涉及到系統、程序、功能、設計等開發工作，也需要服務器和域名，同步開發網站性價比是非常高的，所以一起開發3個平臺的費用是很低的。)

　　2、3600。

　　朋友圈廣告，一期3600，用完續費。

　　其中600服務費，包括廣告賬號管理、廣告創意及素材制作、廣告效果數據及分析報告、推廣方案策劃。

　　3000廣告預存，每完整展現1000次花費30多元。

　　七、注：

　　1、后續涉及朋友圈廣告之外的酒吧推廣的活動策劃，需另外收費;

　　2、以上所提酒吧推廣的服務優化和管理優化，只是為了朋友圈廣告的效果和落地，作為合作伙伴友情協助和建議，與付費的“服務優化”、“管理優化”不同;

　　3、關于酒吧推廣的線下廣告的建議：

　　3.1不建議做，酒吧業態實在不適合，相對可以嘗試的是辦公區、辦公樓的電梯廣告，但是集中辦公區很少見，沒有合適客群集聚區;

　　3.2戶外廣告，依據我們的實踐和各方權威數據統計，更適合彰顯身份的商品，如房、車、珠寶、家具、裝修等。

　　從消費心理學上講，遠距離空間拉遠了心理距離，人們更關注額外收益，如是否能彰顯身份。

　　電梯海報等近距離廣告會拉近心理距離，人們更傾向于省錢、省心、便捷的服務。

　　3.3電臺廣告，作為傳統廣告形式，不可避免有許多缺陷，如人群無法定位;無法確定和跟蹤誰聽到了廣告，聽到廣告做出何反應;超過83%的人開車聽歌基本不聽電臺，在30歲以下這個比例近96%;出租車例外，接近68%偶爾會聽，但是坐出租和去酒吧的人群沒有任何關聯。

　　3.4線下廣告傳播的信息量有限，轉化鏈條長，數據和效果無法統計，酒吧推廣的方案優化沒有依據，方案調整極不靈活，方案調整成本高。

　　3.5人們開著車外出，看到酒吧的招牌會改變原有目的地直接去酒吧?不可能!等他想去酒吧的時候能記住曾經在車上看到的某個酒吧招牌?不現實!

　　即使記得酒吧名字，但是吸引他到店的內容如何簡潔展示，如何在車飛馳而過的1秒讓其看清相關內容?很難!

　　而電臺廣告會有更多問題，譬如聲音傳遞信息的損失，聽到名字了，他還能聽清并記住地址、具體優惠、時間等等?記住了是不是幾秒就忘了?出租車上的乘客都有特定目的地，等他做完事情還會記得這個酒吧名字嗎?為什么要記住這個名字?

　　3.6酒吧推廣的戶外廣告一點都不便宜，往往更貴，性價比更要低得多，所以會占用大量寶貴預算，影響其他渠道和方式的酒吧推廣。

　　營銷鏈條越長、越容易斷，轉化就越艱難!

　　總結：不建議做戶外廣告。

網絡推廣方案 篇2

　　網絡營銷是一種新的營銷模式，然而，限于房地產業與網絡自身的特點，它并沒有能力完全取代傳統營銷模式獨立運作，因此，整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成長之道。

　　到目前為止，傳統營銷與網絡營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分。

　　傳統營銷的對象是房地產網站本身和房地產企業品牌，而網絡營銷的對象是有關企業的大量信息，這兩部分是缺一不可的，只有整合才能使其發揮最大的功效。

　　房地產企業網站的推廣和品牌的`建立只有通過傳統營銷方式才能得以實現。

　　網站作為消費者與企業最終產品之間的中介者，首先必須把自己推銷出去，引導消費者進入網站，這樣才能使他們接觸最終產品信息，而網站怎樣才能引起消費者的點擊欲望呢?傳統媒體的廣告促銷是有力的幫手。

　　就連以網上直銷聞名的戴爾公司，也在電視的黃金時段大打廣告。

　　在宣傳網站的同時，還必須把網站同企業的品牌形象緊密結合在一起，吸引真正有需求的目標消費者，以免虛耗宣傳資源。

　　因此企業就必須得在消費者購買決策前樹立品牌形象。

　　只有這樣，消費者才會垂青于載有該品牌信息的網絡。

　　對于房地產這種高價值產品，品牌效應在消費者購買決策者中是一個重要影響因素。

　　良好的品牌形象也是房地產企業的一項無形資產。

　　借助傳統媒介建立品牌形象，是房地產企業利用傳統營銷手法引導消費者登陸企業網站的一個較好方式。

　　利用網絡提供信息。

　　網絡營銷的對象是大量信息，包括房地產企業產品的價格、位置、銷售情況及有關房地產的知識與新聞，如房屋百科、售點新聞等。

　　網絡雖然不能代替現場看房，但能為消費者提供豐富的信息，對優化房地產市場的信息環境意義也很大，所以網絡營銷的目標至少在目前應定為提供信息，而不是網上買賣，實際交易還是應在傳統渠道。

網絡推廣方案 篇3

　　一、餐飲企業網絡推廣戰略的內容

　　詳細的說，即是經過對網絡推廣的內容有計劃的進行餐飲熱門論題議程設置，內容和形式使得網絡推廣能夠敏捷影響到數以千萬的龐大網絡用戶群，在較短的時間內籠罩最大用戶，發生轟動效應。

　　餐飲企業網絡推廣戰略的運用能夠使用門戶網站的重要音訊進行連接、轉發、引薦、參與、談論等揭露、大規模的顯性形式，也能夠經過自己博客、MSN、兄弟引薦、小網站掛出連接、供應下載等隱性形式，使餐飲企業網絡推廣的內容變成論題的中間，然后為廣告增加轟動效應。

　　二、餐飲企業網絡推廣的優勢

　　(一)互動性

　　餐飲企業網絡推廣與傳統餐飲推廣方法比較具有一定的優勢。最杰出的特色即是互動性強。所謂竅門上的互動即是運用多媒體竅門創建具有雜亂視覺效果和交互成效的新式網絡推廣，網絡媒體的底子含義即是在于它推翻了傳統媒體傳者與受眾之間的嚴厲邊界，變單向推廣為自己化的雙向交流，給予了傳者與受眾變換人物的自在。

　　網絡推廣充沛思考受眾處置信息的志愿和動機，讓受眾在自發的心思驅動下吸收消息，而不是像傳統信息那樣的強迫灌注。受眾不再是被動地吸收信息，而是主動地操控和操縱信息，并參與到信息的內容和推廣之中。研究標明，網站的互動性會影響受眾的喜好度、心思吸引和程度，還會影響到用戶對網站的信賴程度，網絡推廣的互動性更能加強消耗的好感度和參與度。

　　(二)時效性

　　餐飲企業網絡推廣有助于餐飲企業進行推廣核算，節省餐飲推廣費用。顧客便可自行查詢，無需花大批的資金用于產品的介紹等打印，使餐飲企業的推廣費用大大下降。網絡推廣還有助于節省時間，削減推廣進程的進程。

　　餐飲企業可直接將這些餐食、服務環境等圖像供顧客查詢，且電子版別的說明書等隨時能夠更新。餐飲企業網絡推廣能夠為顧客供應大批的直觀信息，使餐飲企業與顧客的接洽及影響得到加強。餐飲推廣進程沒有時間約束，能夠一向進行。餐飲企業的推廣信息后，電子“信息服務員”可一向進行作業。消耗者經由網上的信息做出置辦餐飲產品的決策計劃。

　　(三)代替挑選性

　　網絡推廣東西的疾速打開，顧客能夠使用這些東西疾速地獲取有關餐飲產品或許服務的大批信息，查找具有吸引力的代替產品所消耗的時間和金錢將大大削減。也即是說，變換餐飲產品的變換本錢中錢銀和時間形式的本錢大大削減，代替挑選性大大前進了。所以，餐飲企業必須在心情本錢以及變換供應商的不斷定性本錢上做文章，然后前進總的變換本錢。

　　打開網絡推廣需求正確地定位目標市場。從網絡推廣的市場區位來看，當前中國用戶的`區域分布以大城市、中等城市和沿海經濟發達區域為主，并且在中國信息基礎設施落后的情況下，在往后適當長的時間內，用戶的區域分布格局仍以大中城市為主。所以當前大城市和沿海經濟發達區域能夠挑選餐飲網絡戰略。

　　三、餐飲企業網絡推廣的詳細運用戰略

　　餐飲企業網絡推廣能夠經過門戶網站的主頁廣告將信息推到受眾面前，運用查找引擎、廣告、E-mail、MSN、博客等形式將網民拉到信息面前，一起也運用企業本身的網站，打開系列運動。在目標受眾集體的論壇中進行參與和評論，還能夠經過在線談天(MSN)、視頻的東西進行現場網絡運動。

　　移動互聯網營銷專家邱林肯總結，即是要充沛結合網絡資源，運用一切能夠運用的方法和手法進行餐飲企業網絡推廣，使得目標受眾在網絡中隨時能夠看見信息并參與運動。一起注重網絡推廣與傳統媒體的彼此結合。根據網絡媒體推廣范疇廣，不受區域、時間的約束，信息推廣機動，制造本錢相對較低的特色，越來越多的餐飲企業在進行構思時將傳統廣告與網絡推廣相聯合，經過傳統群眾媒體進行信息發布，而在網絡媒體上進行安排和參與。

　　邱林肯工作室致力移動互聯網營銷，提供了大量免費公益課程，助力深圳企業把握移動互聯網這波紅利，打造強勢企業品牌。

網絡推廣方案 篇4

　　一、網絡推廣的目的

　　二、目標人群分析

　　三、競爭對手分析

　　四、網絡推廣策略和方法

　　4-1、網站內部SEO優化和完善

　　4-2、網站外部的推廣

　　4-2-1、數據庫營銷

　　4-2-2、論壇、博客、微博、社區推廣

　　4-2-3、百科互動口碑營銷

　　4-3、付費推廣

　　4-3-1、付費的收索引擎推廣

　　4-3-2、網絡廣告投放

　　五、推廣方案總結

　　一、 網絡推廣的目的

　　推廣的最終目的就是達到公司產品口碑、地位、曝光率以及品牌知名度的整體提升，吸引更多客戶，增加公司的銷售和業績，最終實現贏利。

　　二、目標人群分析

　　1、目標客服的構成：個人客服、專業軟件開發代理機構、企業軟件定制客戶

　　2、目標客服職業構成：金融從業人員、銷售員、分析師、專業軟件開發代理公司負責人、企業負責人

　　3、關注的網站：跟金融理財投資相關網站。

　　三、競爭對手分析

　　四、網絡推廣策略和方法

　　4-1、網站內部SEO優化和完善

　　通過對網站整體SEO優化，讓網站本身成為一個營銷的平臺，讓網站的目標關鍵詞在搜索引擎有較好的排名，從而提升網站曝光率。

　　網站的'SEO是一個長期持續性的工作，不斷的優化從技術層面實現網站在搜索引擎的排名。主要包括網站日常更新維護、網站整體架構的優化。

　　4-2、網站外部的推廣

　　4-2-1、數據庫營銷

　　通過積累和收集會員、消費者、潛在客戶經過整理篩選，然后又針對性使用電子郵件、短信、電話、信件等方式進行客戶深度挖掘與關系維護。時間越久我們擁有的客戶就會越多，就可以形成一個客戶信息數據庫。

　　4-2-2、論壇、博客、微博、軟文推廣

　　1、 博客推廣開通公司博客，如：企博網等，進行公司品牌宣傳和同行業務的展示。

　　2、 論壇發帖可以在本地分類網站以及跟金融、理財、投資相關的論壇發帖，來提高公司的曝光率。

　　3、 微博營銷，通過加很多的好友，建立自己的微群，擁有一定的人氣，然后在發帖，宣傳自己產品。

　　4、 針對一些大的站或者社區性質不允許公開進行公司宣傳，可以以迂回的方式，寫一些跟金融行業先關的軟文，在文章中體現自己的產品或是公司的品牌來達到推廣效果。

　　4-2-3、百科互動口碑營銷

　　主要針對于百度產品，如：百科、知道、文庫等來樹立自己企業的口碑和品牌影響力。

　　4-3、付費推廣

　　4-3-1、付費的收索引擎推廣

　　分析公司的目標人群，付費的搜索引擎推廣首選百度搜索引擎。通過尋找行業的關鍵詞、分析目標人群的搜索習慣，有目的的投放廣告，目的是花最少的錢達到最好的推廣效果。

　　鑒于目前金融軟件開發行業的關鍵詞的商業價值低，所以關鍵詞的費用都只有幾毛錢，廣告投入相對少。

　　4-3-2、網絡廣告投放

　　在一些流量大的股票行情、理財、財金網站進行廣告投放，吸引潛在客戶的點擊和宣傳公司品牌，以此來促進公司業務的增長。

　　五、推廣方案總結

　　網絡推廣的形式是多種多樣的，無論采用哪種方式和策略都應該從自己的實際和自身特點出發，來選擇最有效果的推廣模式，最終達到提升公司品牌，吸引更多客服，增加公司業務的目的。

網絡推廣方案 篇5

　　改革開放二十多年來，我國的住房改革也不斷深入，房地產市場逐步發展壯大，房地產行業的競爭也日趨激烈。

　　房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環節和手段，也越來越受到開發商們的重視。

　　本文針對目前房地產行業的現狀，將房地產行業較為流行的營銷思路按照營銷學中的產品(Product)﹑價格(Price)﹑渠道(Place)、促銷(Promotion)四個基本要素組合做出相關的分析。

　　一﹑我國房地產業目前的基本情況

　　中國的房地產業是隨著改革開放的浪潮逐步發展壯大起來的，雖然只有短短一、二十年的時間，但其勢頭卻十分迅猛，逐漸發展成為國民經濟的支柱產業和先導產業。

　　目前，隨著我國住房改革的深入，商品住宅開發投資迅速增加，個人購房在房地產交易中已占有相當大的比例。

　　據國家統計局統計快報顯示，20xx年1~11月，全國房地產開發完成投資4857億元，比上年同期增長29.7%(東部﹑中部﹑西部地區的增幅分別為27%﹑34.1%﹑42%)，高于同期固定資產投資增幅13.4個百分點，占固定資產投資的23%，其中，商品住宅開發完成投資3400億元，增長30.5%，占全部投資比重的70%。

　　商品住宅施工面積為5.1億平方米，增長24.4%，其中，新開工面積2.3億平方米，增長30.4%;竣工面積1.06億平方米，增長17.2%;銷售面積1.04億平方米，增長20.8%，個人購房比重達到93.9%，廣西﹑重慶﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅銷售面積增幅超過40%，遼寧﹑上海﹑浙江﹑山東﹑海南﹑黑龍江等省市銷售面積大于同期竣工面積。

　　商品房價格增長6.1%，其中商品住宅價格增長6.6%。

　　統計數據顯示，我國的房地產業在經過十多年的發展之后，已經漸漸趨于成熟并顯現出良好的發展勢頭和廣闊的市場空間。

　　二﹑房地產營銷的內涵及其意義

　　所謂房地產營銷是房地產開發企業以企業經營方針﹑目標為指導，通過對企業內﹑外部經營環境﹑資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場﹑促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。

　　從某種意義上講，房地產營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。

　　它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。

　　目前，從我國的經濟體制看，市場經濟體制尚不完善，企業的經營管理水平相對低下，市場對社會資源的配置作用還不夠大，在優化產業結構﹑合理組織社會生產等方面，政府仍然起著較大的作用。

　　政府對經濟干預的目的，是為了提高投資效益，降低投資風險，減少資源浪費，從而實現經濟和社會發展的目標，這個目標的實現就需借助市場營銷的功能作用。

　　同時，雖然目前房地產行業發展勢頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。

　　在房地產營銷方面，這個問題同樣存在。

　　在現代市場經濟條件下，房地產企業之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產品，也就是說，開發商必須了解市場，按照市場需求開發建設住宅產品，通過交換實現產品的價值，最終獲取利潤或占領市場，促進企業的不斷發展，但目前許多開發商都還缺乏以顧客為導向﹑以交換為中心的理念，推向市場的住宅產品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉化為真正意義上的產品或商品。

　　市場營銷就是連接市場需要和住宅產品開發建設的中間環節，是開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自我發展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發經營成敗的關鍵。

　　三﹑房地產營銷策略

　　由于房地產具有投資價值大﹑不可移動性及區位性等特點，其銷售難度比一般商品要大得多。

　　為了成功而有效地把房地產產品銷售出去，必須根據營銷目標及營銷市場的特點，采取一系列營銷策略。

　　由于目前房地產行業的迅猛發展，一些新的營銷理念和思路層出不窮。

　　比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教授提出的4C(即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION)理論在房地產營銷中的應用。

　　它有悖于營銷學中傳統的4P策略，將消費者置于房地產營銷的核心地位，無論是產品﹑價格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發點。

　　許多房地產營銷人員都將其看作是房地產營銷的戰略轉移，但筆者認為，4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰略轉移，還不如說是4P理論在實際操作中的發展與改良。

　　因此，本文仍將按照營銷學中傳統的4P理論對房地產營銷策略進行分析。

　　目前我國的房地產市場從總體趨勢上看，已經進入以需求為導向的發展階段，房價逐步向成本價和微利價靠近，市場化程度逐步加深。

　　在市場營銷方面，無論是業內人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念﹑一個點子已經難以打動人心。

　　消費者開始注意產品的本身。

　　目前購房者的經驗越來越多，日趨理性;違規項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。

　　因此，房地產營銷的產品策略﹑價格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據目前的市場情況進行合理的創新。

　　(一)房地產營銷產品策略(Product)

　　房地產營銷產品策略是房地產營銷首要因素，房地產企業必須營銷市場所需要的產品，才能生存。

　　房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。

　　按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：

　　1﹑核心產品。

　　它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

　　2﹑有形產品。

　　指構成房地產產品的品牌﹑特點﹑式樣﹑質量等。

　　3﹑延伸產品。

　　它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業管理﹑保證公共設施的提供等。

　　目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念﹑一個點子，而真正需要的是產品本身。

　　因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。

　　由于購房者的家庭感﹑安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處于同一起跑線;真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在于有形產品和延伸產品上。

　　在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。

　　首先是房地產品牌營銷。

　　目前的房地產產品營銷已經由對單一的樓盤進行營銷發展到對整個房地產企業的品牌營銷的高度上。

　　因為大家都已知道，在日益激烈的市場競爭中，品牌才是贏取持久競爭優勢最強大、最持久的利器。

　　在香港房地產市場上，長江實業﹑新世界集團﹑新鴻基集團等著名企業開發的房地產比其他企業所開發的同等條件的房地產要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。

　　在同樣的市場競爭環境下，“品牌”為什么就會比“產品”厲害?因為“品牌”是有獨特形象的、是有個性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。

　　而“產品”通常就只能以一系列物理語言來描述，因而顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。

　　人天生就是感情動物，除物質滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“產品”則沒有。

　　產品是品牌的基礎，但產品不能自動升華為品牌。

　　只有當人們將產品內在的品質特性及研發者、設計者、生產者對產品所傾注的感情充分發掘、提煉出來并有意識地賦予產品以人格化個性并外化為視聽覺形象時，“產品”才真正升華為“品牌”。

　　因此形象設計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現相應的身份地位，才能激起目標消費者的美好聯想和購買沖動，才能讓消費者不斷重復消費。

　　隨著市場經濟發育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產作為一種特殊商品也不例外。

　　要在消費者心中樹立起自己的品牌，房地產企業只有在房地產產品質量﹑服務﹑功能等諸多方面下工夫，對產品進行全方位的品質提升，才能真正在消費者心目中樹立一個良好的品牌，從而建立起消費者的品牌忠誠度，為后續產品的開發銷售提供條件。

　　其次是房地產產品的特色營銷

　　消現代社會崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。

　　買房可謂一個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。

　　開發商只有采取人無我有，人有我優，人優我奇的個性設計，才能贏得盡可能多的消費者。

　　目前已有一些精明的開發商發現了特色營銷的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的營銷思想作為經營理念，不僅在小區布局、建筑外型、色彩、樓層、陽臺、內部結構等產品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價格確定、促銷方式等方面也獨具風格，因而成為市場亮點。

　　以最近大連市房交會上幾個銷售火爆樓盤為例，作為經濟適用房的“錦華南園”“錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件知音園”的IT特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，以及“星海人家”的明星效應等，在開發商的精心營造下都成為極具個性的特色化樓盤。

　　再次是消費者居住環境的打造。

　　隨著現代社會環境污染的日益嚴重和環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環境和生活質量。

　　購房者不再僅僅考慮地理位置是否優越、銷售價格是否便宜，而更加關注擬購房屋的環境設計。

　　他們不僅希望小區內綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區遠離工廠，附近沒有污染源。

　　這就要求小區開發應以環境保護為營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。

　　現在有不少開發商提出的“搞房地產要先搞環境”“賣房子也是賣環境”，不能不說已涵蓋了環保營銷的經營理念。

　　如1997年初上海的“綠蔭苑”，它獨辟蹊徑，提出“新加坡風”的嶄新概念，摒棄了當時眾多開發商追求的高容積率，在小區的規劃設計中著力營造其高達40%的綠化率。

　　隨后出現的“國貿花園”，也以“依綠而居”的營銷理念熱銷樓市。

　　后來的“上海春城”以3500平方米的“蔚藍色湖泊”，“中遠兩灣城”和“盛大花園”以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場訴求點，這些樓盤均獲得了較好的銷售業績。

　　當然，開發商同時要要避免借環保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊草坪就冠之以“環保小區”、“生態家園”，任意夸大物業賣點，不僅完全偏離了環保營銷的軌道，還會引發不少營銷后遺癥，成為行業公害。

　　目前，盡管不少樓盤從提高居住小區的環境質量出發，在追求高綠化率的同時，有意無意地引入了綠色營銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營銷”。

　　它與綠色營銷的區別在于，綠化營銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現，且綠化的實現形式也比較簡單，一般以宅前綠化為主;綠色營銷的內涵是豐富的，它不僅包括了外部空間(綠地、廣場、林蔭、道路、建筑小品等)營造，也包括了住宅單元內中空間(朝向、層次、通風、采光、干濕等)的營造。

　　因此，綠化營銷與綠色營銷所要求的多元化內外空間的營造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠。

　　另外，單一的綠化營銷量為競爭對手模仿，不利于市場多維度競爭格局的形成，同時也不能滿足消費者日益提高的對居住質量多方位要求。

　　所以，單一的綠化營銷還必須與區位營銷、房型營銷、物管營銷進行融合才能實現真正意義上的環保營銷。

　　再次是房地產產品文化營銷。

　　當代社會文化對經濟的影響力越來越大，建筑亦不例外。

　　項目選址對歷史文脈的承繼、挖掘與發揚，對社區人群生態的保留與重構，往往給樓盤帶來意想不到的效果。

　　沒有文化的物業不過是鋼筋加水泥的殼子，現代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內涵。

　　開發商如果發現了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。

　　因此，開發商要注意在建筑風格上盡量體現文化內涵，通過富有特色的主題創意，提升住宅小區的文化價值，給人展現一種高品位的美好生活藍圖，例如位于上海河南路、復興路上的太陽城市花園中，開發商專門修建了特色雕塑廣場——神牛廣場，并在小區安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神等，每一個雕塑都給人們一個美麗的傳說。

　　在這里，人們可以領略到難得的神話情調。

　　另外，隨著現代交通、電信的迅猛發展，人與人之間的距離越來越近，但心與心之間的距離越來越遠，地球變成一個村莊，人心卻越來越封閉。

　　廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發商就注意到這一問題，他們把創造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經營理念，采取各種有效的措施加強業主之間的溝通、交流，他們在這一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當樸實，卻又那么珍貴，讓我們久久回味。

　　另外，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文化設施的數量、品味，以及小區內大部分住戶的文化層次。

　　現在不少開發商煞費苦心，不僅在建筑風格上盡量體現文化內涵，而且注意通過高品味會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營造小區的文化氣息，這不能不說是在文化營銷方面作出的有益探索和成功嘗試。

　　(二)房地產營銷價格策略 (Price)

　　房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。

　　掌握房地產產品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。

　　在這里將主要介紹房地產定價方法、定價比例和價格調整策略。

　　1、房地產定價方法

　　一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。

　　而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。

　　影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。

　　產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。

　　市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。

　　定價之后，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。

　　從定價來講，主要有幾個方法：

　　(1) 市場比較法。

　　將勘估房地產與相應市場上類似房地產的交易案例直接比較， 對形成的差異作適當調整或修正，以求取勘估房地產的公平市場價。

　　(2) 成本法。

　　以開發或建造估計對象房地產或類似房地產需要的各項必需費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產的價格。

　　(3) 收益法。

　　將預期的估價對象房地產未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的價格。

　　(4) 剩余法。

　　將估價房地產的.預期開發后的價值，扣除其預期的正常開發費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發利潤，根據剩余之數來確定估價對象房地產的價格

　　當然，無論哪種定價方法，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。

　　在弄清方法之后，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。

　　開發商采用低價戰略時，入市會比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場;而采用高價策略則標榜出物業的出類拔萃、身份象征、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。

　　2、定價比例

　　一般來說，先設定一個標準層，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層(9層以下)為最好。

　　然后確定一個樓層系數，標準層以上一般每層加價比例為0.8%，標準層以下每層下調0.5%。

　　在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30%。

　　用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。

　　一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3-5%之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。

　　有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

　　商鋪的定價，由于一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。

　　車位的每平方米定價一般相當于住宅的50%。

　　3、價格調整策略。

　　房地產價格調整策略可以分為直接的價格調整、優惠折扣兩方面內容。

　　直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。

　　直接的價格調整主要有兩種形式：(1)基價調整。

　　基價調整就是對一棟樓的計算價格進行上調或下降。

　　因為基價是制定所有單元的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。

　　這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對;(2)差價系數的調整。

　　每套單元因為產品的差異而制定不同的差價系數，每套單元的價格是由房屋基價加權所制定的差價系數而計算來的。

　　但每套單元因為產品的差異性而為市場接納程度的不同并不一直是和我們原先的估計是一致的。

　　差價系數的調整就要求我們根據實際銷售的具體情況，對原先所設定差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數再調高一點，不好賣單元的差價系數再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場對不同產品需求的強弱。

　　差價系數調整是開發商經常應用的主要調價手段之一。

　　有時候一個樓盤的價格差價系數可以在一個月內調整近十幾次，以適應銷售情況的不斷變化。

　　優惠折扣是指在限定的時間范圍內，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。

　　優惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進行銷售調劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。

　　優惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內的現實折扣;買房送空調、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。

　　優惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。

　　同時，優惠折扣所讓的利應該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進銷售。

　　再者，不要與其他競爭者的優惠折扣相類似，優惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發商標新立異提供了可能。

　　(三)房地產營銷渠道策略 (Place)

　　目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分為企業直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網絡營銷﹑房地產超市等。

　　企業直接推銷，是指房地產開發企業通過自己的營銷人員直接推銷其房地產產品的行為，也稱為直銷或自銷。

　　直接推銷的優勢在于它可以幫助房地產開發企業節省一筆數量可觀的委托代理推銷的費用(相當于售價的1.5%~3.0%)，但推銷經驗的不足和推銷網絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。

　　由于我國房地產市場正處于起步階段，房地產市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經驗還有待于積累發掘。

　　所以目前它還是我國房地產銷售的主要渠道，在房地產市場發展的將來，它依然會占據重要位置。

　　委托代理推銷，是指房地產開發企業委托房地產代理推銷商來推銷其房地產產品的行為。

　　所謂房地產代理推銷商，是指接受房地產開發企業的委托，尋找消費者，介紹房地產，提供咨詢，促成房地產成效的中間商。

　　委托代理商可以分為企業代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構，后者是指中介代理的個人，即經紀人。

　　網絡營銷是信息時代和電子商務的發展的產物，目前它也運用到了房地產市場營銷上，目前國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網﹑中房網等，它們為房地產企業和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時，許多房地產商也利用internet網絡資源，進行網絡營銷。

　　20xx年9月，上海“青之杰”花園推出了全國第一本電子樓書，標志著網絡房地產營銷又增加了新的手法。

　　現在不少開發商都在互聯網上注冊了自己的網站，為企業和產品進行宣傳和推廣。

　　通過互聯網雙向式交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。

　　隨著電子商務的進一步發展，網絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。

　　房地產超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現的一種全新的營銷渠道。

　　它的出現表明我國房地產銷售開始告別傳統的開發商自產自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。

　　有專家認為，房地產超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉機。

　　(四)房地產營銷促銷策略 (Promotion)

　　房地產促銷策略，是指房地產開發商為了推動房地產租售而面向消費者或用戶傳遞房地產產品信息的一系列宣傳、說服活動。

　　通過這些活動幫助消費者認識房地產產品的特點與功能，激發其消費欲望，促進其購買行為，以達到擴大銷售的目的。

　　房地產營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關系、營業推廣。

　　1﹑廣告

　　廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。

　　房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。

　　房地產廣告的訴求重點有：地段優勢、產品優勢、價格優勢、交通便捷優勢、學區優勢、社區生活質量、開發公司的社會聲譽等。

　　房地產廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：(1)印刷廣告。

　　利用印刷品進行房地產廣告宣傳相當普遍，這也是房地產產品進行營銷的主要手段之一。

　　報刊﹑雜志﹑有關專業書籍以及開發商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產廣告的有效載體;(2)視聽廣告。

　　利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產產品的有效視聽廣告;(4)現場廣告。

　　在施工現場豎立的現場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發項目情況;(5)信函廣告。

　　包括商品房目錄和說明書等。

　　根據樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發商應當選擇適當的廣告類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。

　　2、營業推廣

　　營業推廣是為了在一個較大的目標市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施。

　　多用于一定時期、一定任務的短期的特別推銷。

　　營業推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。

　　開發商可以通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也可以增加消費者對開發商的認同感。

　　另外開發商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發布會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業主聯誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企業的知名度，從而使企業的銷售業績不斷上升。

　　目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產交易會也是開發商展示自身實力的舞臺，據統計，每次房交會上，各房地產開發商都會有一個不凡的成交量。

　　3、人員促銷

　　房地產人員促銷是指房地產促銷人員根據掌握到的客戶信息，向目標市場消費者介紹開發商及其房地產的情況，促成買賣成交的活動。

　　人員促銷的優點在于：目標客戶明確，促銷力量集中，成交率高;與客戶面談，有利于聯絡與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業的開發建設和營銷動向。

　　當然，人員促銷方式對促銷人員的素質要求比較高。

　　促銷人員一般必須具備以下條件和素質：具有豐富的房地產知識和合理的知識結構;及時掌握正確的房地產市場信息;具有良好的經營理念和業務素質。

　　促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。

　　4、公共關系

　　房地產公共關系促銷活動包括：爭取對房地產開發商有利的宣傳報道，協助房地產開發商與有關各界公眾建立和保持良好的關系，建立和保持良好的企業形象以及消除和處理對房地產開發企業不利的謠言、傳聞和事件。

　　公共關系的內容主要可以包括：

　　制造噱頭和危機公關

　　人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。

　　這其中也包括危機公關。

　　針對當前屢屢發生的入住糾紛問題，如處理得當，或許可在眾多消費者與媒體的關注下，以坦誠的態度重樹項目良好形象，化不利為有利。

　　建立與各方面的良好關系

　　開發商應當重視消費者導向，強調通過企業與消費者的雙向溝通，建立長久的穩定的對應關系，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。

　　商品和品牌的價值是最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關。

　　因此，開發商應當完全從消費者的角度安排經營策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關系營造。

　　同時，開發商還要注意與地方政府、金融機構和其它社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。

　　四﹑結束語

　　綜上所述，房地產營銷策略大致可以分為以上幾個方面內容。

　　房地產營銷對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷儼然成為房地產開發的一個重要組成部分，它對整個房地產行業而言都具有極其重要的現實意義。

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