年度董事會(huì)工作報(bào)告
一、工作總結(jié)
（一）房地產(chǎn)形勢分析
1、市場火爆，銷售額和銷售面積創(chuàng)歷史新高
2016 年，全國實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積 15.73 億平方米 (以下行業(yè)數(shù)據(jù)均來源于Wind 資訊) ，同比增長 22.5%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售金額 11.76 萬億元，同比增長 34.8%；銷售面積和銷售金額同創(chuàng)歷史新高；全國百城價(jià)格指數(shù)自 2015 年以來持續(xù)回升，到 2016 年 11 月百城住宅成交均價(jià)上漲至 12938 元/平方米，同比上漲 18.71%。
2、行業(yè)庫存不斷優(yōu)化但仍居高位
2016 年末商品房待售面積 6.95 億平方米，較 2015 年末減少 2314 萬平方米，同比下降 3.2%，庫存結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。另一方面，在去庫存政策的推動(dòng)下， 2016 年去庫存成效明顯， 12 月全國商品房待售面積同比增速轉(zhuǎn)正為負(fù)，為 2011 年以來的新低。
3、新開工持續(xù)回暖，投資增速上揚(yáng)
2016 年，全國商品房新開工面積 16.69 億平方米，同比增加 8.08%，新開工增速轉(zhuǎn)負(fù)為正；全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 22025 萬平方米，比上年下降 3.44%；土地成交價(jià)款 9129.31 億元，同比增長 19.78%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資10.3 萬億元，同比增長 6.9%，投資增速持續(xù)回轉(zhuǎn)，達(dá)到 2015 年年初水平。
4、貨幣政策穩(wěn)健，行業(yè)資金面保持相對(duì)寬松
2016 年，央行延續(xù)穩(wěn)健偏松的貨幣政策，貸款利率與 2015 年持平，維持4.75%的歷史低位，存款準(zhǔn)備金率也進(jìn)一步回落到 2010 年的寬松水平。從行業(yè)資金來源來看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 14.42 萬億元，同比 2015 年上漲 15.18%。
5、行業(yè)政策環(huán)境由松趨緊，因城施策嚴(yán)控市場風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過程。“兩會(huì)”提出因城施策去庫存，但隨著熱點(diǎn)城市房價(jià)地價(jià)快速上漲，政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。一方面，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機(jī)性需求，防范市場風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，三四線城市仍堅(jiān)持去庫存策略，從供需兩端改善市場環(huán)境。同時(shí)，中央加強(qiáng)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行，為行業(yè)長期發(fā)展積極構(gòu)建良好環(huán)境。
（二）公司經(jīng)營情況回顧
2016 年是公司面臨形勢很嚴(yán)峻、情況很復(fù)雜、任務(wù)很艱巨的一年，同時(shí)也是公司承上啟下的重要一年。公司一手抓改革創(chuàng)新，一手抓經(jīng)營生產(chǎn)，做到了齊步走、兩不誤，特別是在公司經(jīng)營團(tuán)隊(duì)精心策劃和大膽謀篇布局下，與時(shí)間賽跑，加大市場調(diào)整力度，加快投資拿地步伐，寫出了一份守正出奇的精典范例。在復(fù)雜多變、競爭加劇的形勢下，公司超額完成全年主要目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了“十三五”完美開局：
1、房地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額 373 億元，同比增長 65.77%，平均銷售價(jià)格 12054元/平方米，同比增長 28.23%。
2、堅(jiān)定不移調(diào)整拿地策略，加快資金流轉(zhuǎn)，加強(qiáng)核心區(qū)域業(yè)務(wù)地位，并向一線城市拓展；公司二線以上城市項(xiàng)目比例明顯提高。 2016 年通過兼并收購、招拍掛、合資合作等多元化方式獲取二線以上城市及區(qū)域深耕項(xiàng)目共計(jì) 27 個(gè)，新增土地儲(chǔ)備 488 萬平方米，貨值 700 億元。成功拓展了天津、杭州、武漢、無錫等新區(qū)域市場，同時(shí)在多元化拿地的方式上開始發(fā)力， 全年獲取 9 個(gè)合作項(xiàng)目，南京麒麟項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了中南地產(chǎn)小股操盤第一例，以兼并收購方式獲取了天津靜海、嘉興乍浦項(xiàng)目。
3、房地產(chǎn)市場深耕卓有成效，市場份額穩(wěn)定提升，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目中在當(dāng)?shù)厥袌稣加新逝琶叭捻?xiàng)目占 78.75%，市場占有率超過 20%的項(xiàng)目占 57%，如常熟、海門、泰興、壽光等項(xiàng)目，區(qū)域市場占有率分別達(dá)到 18.06%、 26.9%、 21.34%、26.9%，在當(dāng)?shù)厥袌錾系念I(lǐng)先地位進(jìn)一步得到了鞏固。
4、商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步拓展、產(chǎn)業(yè)布局日趨完善。中南商業(yè)形成“心時(shí)尚”、“心生活”、“心旅行”三大系列產(chǎn)品，全年接待消費(fèi)者人數(shù) 3600 萬人次，創(chuàng)歷史新高，商業(yè)公司自持商業(yè)廣場 4 個(gè)（南通中南百貨、南通中南購物中心、海門中南購物中心、鹽城中南購物中心），總出租面積 191806 平方米，出租率 95.47%，出租單價(jià) 1-2 元/天/平方米。
5、中南建筑新增合同額 207.72 億元，同比增長 20.2%，特別是建筑業(yè)務(wù)承接了杭州綜合管廊、三亞海綿城市、濟(jì)寧中西醫(yī)院、霍山中學(xué)等多個(gè)大型 PPP項(xiàng)目，項(xiàng)目總金額近 100 億元，實(shí)現(xiàn)了在基礎(chǔ)設(shè)施、 PPP 領(lǐng)域的突破，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有了明顯優(yōu)化。
6、公司大數(shù)據(jù)布局方面取得成效， 通過投資美國硅谷區(qū)塊鏈公司 peernova并與之建立中國合資公司，獲取區(qū)塊鏈技術(shù)，通過投資金丘股份參與大數(shù)據(jù)消費(fèi)金融場景，與北大荒合資設(shè)立區(qū)塊鏈農(nóng)業(yè)公司切入農(nóng)產(chǎn)品銷售和供應(yīng)鏈金融場景。
7、公司社會(huì)聲譽(yù)穩(wěn)步提升，獲評(píng)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 500 強(qiáng)第 24 名， 2016 年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力 23 強(qiáng)， 2016 年中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP20。中南建筑獲評(píng) ENR 全球最大總承包商 39 名、中國建筑企業(yè) 500 強(qiáng)第 8 名。
二、董事會(huì)主要工作情況
（一）召集召開董事會(huì)、股東大會(huì)等情況
2016 年，董事會(huì)召開 22 次現(xiàn)場會(huì)議，審議通過了 59 項(xiàng)董事會(huì)議案。公司年內(nèi)共召開 8 次股東大會(huì)，審議通過了 31 項(xiàng)股東會(huì)議案。
（二）董事會(huì)主要決策事項(xiàng)
董事會(huì)審議批準(zhǔn)了公司季度、半年度及年度報(bào)告等定期報(bào)告。審議批準(zhǔn)了非公開發(fā)行公司債券、發(fā)行非公開定向債務(wù)融資工具、選舉董事、聘任獨(dú)立董事、聘任年報(bào)審計(jì)事務(wù)所及內(nèi)控審計(jì)機(jī)構(gòu)、關(guān)于債權(quán)融資暨向子公司提供對(duì)外擔(dān)保、對(duì)全資子公司和聯(lián)營企業(yè)擔(dān)保等議案。審議批準(zhǔn)了關(guān)于以募集資金置換預(yù)先投入募投項(xiàng)目自籌資金和使用部分閑置募集資金暫時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)資金的事項(xiàng)。審議批準(zhǔn)了公司參與發(fā)起設(shè)立天圓再保險(xiǎn)股份有限公司投資事項(xiàng)，審議通過了日常關(guān)聯(lián)交易，本公司向控股股東轉(zhuǎn)讓物業(yè)公司股權(quán)的關(guān)聯(lián)交易等數(shù)項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易議案。上述事項(xiàng)決策程序和信息披露規(guī)范，符合公司和股東的整體利益。
（三） 董事會(huì)下設(shè)專門委員會(huì)在報(bào)告期內(nèi)履行職責(zé)情況
1、 董事會(huì)下設(shè)的戰(zhàn)略委員會(huì)的履職情況匯總報(bào)告：
報(bào)告期內(nèi)，董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)就公司所處的行業(yè)環(huán)境變化情況與外部專家進(jìn)行了多次交流：
（ 1 ）召開公司十三五戰(zhàn)略規(guī)劃研討會(huì)，分析行業(yè)形勢，明確公司發(fā)展路徑。
（2）針對(duì)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，召開大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈研討會(huì)，探討公司新產(chǎn)業(yè)投資、運(yùn)營問題。
2、 董事會(huì)下設(shè)的審計(jì)委員會(huì)的履職情況匯總報(bào)告：
（ 1 ）董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)于 2017 年 1 月份認(rèn)真審閱了公司 2016 年度財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)資料，召開審計(jì)委員會(huì)會(huì)議與負(fù)責(zé)公司年度審計(jì)工作的項(xiàng)目簽字注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)商確定了公司 2016 年度財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)工作的時(shí)間安排。
（2）公司年審注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)場后，董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)與公司年審注冊(cè)會(huì)計(jì)師就審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了溝通和交流，尤其是對(duì)公司關(guān)聯(lián)交易的公允性、必要性，對(duì)外擔(dān)保、資金占用、內(nèi)部控制的實(shí)施等事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)的詢問。
（3）公司擬變更會(huì)計(jì)師事務(wù)所事項(xiàng)與審計(jì)委員會(huì)進(jìn)行了溝通，審計(jì)委員會(huì)對(duì)于年報(bào)期間更換審計(jì)機(jī)構(gòu)表示關(guān)心，對(duì)獨(dú)立性、按時(shí)保質(zhì)完成審計(jì)工作的要求，并提出了建議。
（4）公司年審注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具審計(jì)意見后，董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)于 4 月 15日再一次審閱了公司 2016 年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，對(duì)審計(jì)機(jī)構(gòu)工作較為滿意，并提出了完善報(bào)告的意見。
3、 董事會(huì)下設(shè)的薪酬與考核委員會(huì)的履職情況匯總報(bào)告：
報(bào)告期內(nèi)，薪酬與考核委員會(huì)成員勤勉盡責(zé)，對(duì)公司薪酬考核體系的建設(shè)提出了寶貴的意見，對(duì) 2016 年公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員薪酬進(jìn)行審議。
4、 董事會(huì)下設(shè)提名委員會(huì)的履職情況匯總報(bào)告：
報(bào)告期內(nèi)，董事會(huì)提名委員會(huì)對(duì)公司提名的獨(dú)立董事黃峰任職資格進(jìn)行審查。三、董事會(huì)建議的利潤分配及分紅派息預(yù)案
經(jīng)致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，公司 2016 年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為 407,721,285.62 元， 歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤436,175,228.17 元。2016 年度當(dāng)期母公司可供分配的利潤為 79,601,424.36 元，資本公積金 5,508,809,143.11 元， 公司董事會(huì)制訂以下分配方案：
2016 年度，以總股本 3,709,788,797 股為基數(shù)，向全體股東按每 10 股派發(fā)現(xiàn)金紅利 0.15 元（含稅）進(jìn)行分配，共計(jì)分配利潤 55,646,831.96 元，不進(jìn)行資本公積金轉(zhuǎn)增股本。
四、 公司未來發(fā)展的展望
1、 2017 年公司發(fā)展展望及年度計(jì)劃
2017 年公司重點(diǎn)工作要緊緊圍繞“發(fā)展、改革、轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、管理”五大主題，做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)與建筑施工雙主業(yè)，在大數(shù)據(jù)行業(yè)形成點(diǎn)的爆發(fā)，在國內(nèi)區(qū)塊鏈細(xì)分領(lǐng)域形成具有良好形象認(rèn)同，具有較高知名度和美譽(yù)度的科技公司。
（ 1 ） 2017 年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售面積 380 萬平方米，銷售金額500 億元。建筑施工業(yè)務(wù)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入 130 億元。
（2） 2017 年，房地產(chǎn)區(qū)域布局重點(diǎn)在于選擇好城市好項(xiàng)目，一線衛(wèi)星城、二線深耕、三線四線因城施策。拿地方式上重點(diǎn)加強(qiáng)合作拿地和兼并收購的力度。全年新拓展項(xiàng)目中，實(shí)現(xiàn)新增貨值（按商品房地產(chǎn)未來銷售價(jià)格估算） 700 億元，40%的貨值為合作拿地項(xiàng)目， 30%的貨值為兼并收購項(xiàng)目。
（3） 2017 年，進(jìn)一步深化完善“5U+”價(jià)值體系，圍繞“健康、綠色、智慧、人文”等方面繼續(xù)加大與國際國內(nèi)頂尖機(jī)構(gòu)合作，深化 5U 健康+產(chǎn)品技術(shù)研究，打造有溫度的建筑。
（4） 2017 年，建筑產(chǎn)業(yè)主要是完成公司項(xiàng)目小微化改革落地，員工主動(dòng)性，激發(fā)公司發(fā)展內(nèi)生力的源泉。
（5） 2017 年，在新興產(chǎn)業(yè)，公司深度孵化北大荒大數(shù)據(jù)農(nóng)業(yè)， Peernova 和金丘的區(qū)塊鏈商業(yè)場景，形成細(xì)分領(lǐng)域的行業(yè)區(qū)塊鏈最佳實(shí)踐，并持續(xù)關(guān)注區(qū)塊鏈技術(shù)的經(jīng)濟(jì)意義，建立以區(qū)塊鏈技術(shù)為基礎(chǔ)，應(yīng)用場景和投資為平臺(tái)的產(chǎn)業(yè)全生態(tài)。
2、未來面臨的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策
報(bào)告期內(nèi)，公司正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售情況較為良好，但公司主營業(yè)務(wù)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在，公司未來發(fā)展面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)如下：
（ 1 ）政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)和金融投資均與國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及政策具有高度相關(guān)性，受到相關(guān)部門較為嚴(yán)厲的監(jiān)管，并且相關(guān)政策具有一定的不確定性，可能對(duì)公司的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營成果帶來較大影響。
應(yīng)對(duì)措施：公司將密切關(guān)注宏觀形勢，堅(jiān)持順應(yīng)地產(chǎn)調(diào)控政策的要求，堅(jiān)持國家提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”口號(hào)，順應(yīng)主流市場，以開發(fā)適應(yīng)購房者居住需求的產(chǎn)品為目的。
（2）市場風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)市場現(xiàn)已進(jìn)入專業(yè)化、規(guī)模化、品牌化等綜合實(shí)力競爭階段，加之政策調(diào)控的不確定風(fēng)險(xiǎn)，加劇了行業(yè)競爭和市場大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)市場形成一定程度的沖擊，未來房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，土地價(jià)格持續(xù)居高不下，從而加劇了市場風(fēng)險(xiǎn)。
應(yīng)對(duì)措施：公司將加強(qiáng)市場監(jiān)測，適時(shí)調(diào)整營銷策略，繼續(xù)以“高周轉(zhuǎn)”為原則，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、成本控制、產(chǎn)品質(zhì)量、工程進(jìn)度、市場營銷等全方面提升公司綜合經(jīng)營能力，提高企業(yè)的核心競爭力，有針對(duì)性的開發(fā)區(qū)域市場，提高市場份額，以應(yīng)對(duì)激烈的市場競爭。另一方面公司在土地投資上，必須本著“找洼城、尋洼區(qū)、拿洼地”的思路去拓展項(xiàng)目，加大尋找價(jià)格明顯偏低、短期不看好、中期有利好、長期有潛力的城市區(qū)域，實(shí)現(xiàn)超額收益。不鼓勵(lì)在熱點(diǎn)地區(qū)、熱點(diǎn)區(qū)域去拿高價(jià)地，以控制風(fēng)險(xiǎn)。
（3）管理風(fēng)險(xiǎn)
公司在新興產(chǎn)業(yè)的投資、管理與公司主業(yè)相比，產(chǎn)業(yè)跨度大，對(duì)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的綜合能力要求高，如果公司人力資源儲(chǔ)備、風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目管理等方面不能及時(shí)跟進(jìn)，公司在新興產(chǎn)業(yè)落地上將面臨一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。
應(yīng)對(duì)措施：公司將繼續(xù)招聘引進(jìn)、培養(yǎng)符合新興企業(yè)發(fā)展的專業(yè)人才，進(jìn)一步充實(shí)公司新產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，并提升經(jīng)營團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營的管理能力，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。
江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司
董事會(huì)
二〇一七年四月 二十四 日
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